بلير هاجكول ، المدير العام لشركة Jones Lang LaSalle - الشرق الأوسط وشمال إفريقيا ، يتحدث إلى أريبيان بزنس.كوم عن نتائج الاستبيان الأخير الذي قمنا به.

قال حوالي أربعة أخماس أصحاب العقارات (79.55%) في المنطقة  يخططون لشراء عقار آخر في دول الخليج وذلك وفقا ً للاستبيان الذي قمنا به . ما هو الطلب الحالي في المنطقة ؟
بالتأكيد عام 2008 هو عام  مهم  لنمو سوق العقارات المتواصل. حقيقة ازدياد أسعار العقارات مرتين أو ثلاثة من حيث القيمة خلال السنوات الخمس الأخيرة تعطي ثقة أكبر للعاملين في السوق.

إذا كنت في السوق وكان أدائك جيدا ً فإن هناك احتمال كبير بأن تواصل ذلك. في المستقبل على أي حال ستتزايد أهمية عملية اتخاذ القرار المرتكزة على المعطيات. الاستثمارات الفرصية ، بتعبير آخر، قد لا توفر العوائد ذاتها  كما كان في السابق. والمستثمرون بحاجة إلى المثابرة الضرورية  قبل القيام بأي استثمارات جديدة.

التكلفة والمخاوف من تصحيح السوق هي العوائق الأكبر بالنسبة لأولئك الذين لا يرغبون في الدخول أو إعادة الدخول إلى السوق في هذا الوقت. هل تشعر أن السوق سيكون عرضة لتصحيح السعر؟

نعتقد أنه في عام 2008 وما بعده سيكون هناك رابحون وخاسرون في السوق وهذا ضروري من أجل تشكيل قرارات مستنيرة حول الاستثمار. نتوقع مع وجود العائدات الأخيرة في سوق منقسم على نفسه ألا تكون جميع العقارات متساوية العوائد الاستثمارية ونتوقع أن نرى تحليقا ً في النوعية. يمكن أن تكون العقارات أصولا ً معقدة. من وجهة نظرنا فإن التوجه الذي كان ناجحا ً في السابق قد لا يكون ناجحا ً جداً في المستقبل.

فيما يتعلق بتمويل هذا النجاح. قال 78.1% من المشاركين في استبياننا أنهم سيستخدمون الرهن لشراء عقاراتهم. حوالي الربع (27.3%) قالوا أنهم يتطلعون إلى تمويل يفوق 90% أو أكثر في حين يتطلع حوالي النصف (48.6%) إلى تمويل تتراوح قيمته بين 71-90%. هل يبدو لك سوقا ً مفرطا ً في الاستدانة ؟
كل ما يتجاوز 90% يعد معدل تمويل مرتفع جداً، وبالتأكيد يفوق الأعراف الدولية . نتوقع أن يتباطأ ذلك الارتفاع في المعدل .. يجب أن يحدث ذلك . ونعتقد أن معدل التمويل المرتفع له مخاطره. يجب أن يعرف المستثمرون أنه مع الأرباح الهائلة تأتي المخاطر. في الوقت نفسه مازال يمكنك تحصيل عائدات رائعة هنا بشكل أفضل من غالبية الأسواق في العالم ؟بالتأكيد . من المهم أن يصبح لدى الناس معلومات أكثر وربما توخي الحذر.

يصبح السوق هنا معقدا ً أكثر من ذي قبل. وتوجد المزيد من العروض في مشاريع أكبر وفي العديد من الأسواق.من المستحيل عمليا ً أن نشهد ارتفاعا ً في المعدل في السنوات الخمس الأخيرة  يتواصل ًفي الخمس القادمة. لكن مازالت توجد فرص هائلة للمستثمرين الذين يتابعون السوق عن قرب.

من خلال جمع المعلومات ، كان من المثير للاهتمام معرفة أن حوالي نصف قرائنا (45.74%) قد أشاروا إلى الاستثمار على أنه الدافع الأكبر لشرائهم عقارات هنا. هل يعكس ذلك تجربتك الخاصة؟

إحساسي يقول أن 50% الباقين كانوا يكذبون عليكم ( يضحك)  ... العقارات في الخليج وتقريبا ًدونما استثناء هي للاستثمار. المنزل الذي تشتريه هنا استثمار. إن لم يهتم الناس بالشراء هنا  فسيواصلون الاستئجار والاستثمار في مكان آخر. استفاد الكثير من الناس من استثمارات تعد بسيطة، أظن أن الوضع سيتغير.

توجد مقولة شهيرة تقول أنه من الأهم أحيانا ً أن تعرف متى تغادر أكثر من معرفتك متى تأتي. الحديث عن تريليون دولار لا يعني بالضرورة متى تشتري وإنما متى تبيع. من الأهمية بمكان أن يشتري الناس بشكل جيد وان يتفهموا استراتيجية الخروج . الشراء والاحتفاظ شيء عظيم طالما أنك نجحت في الشراء منذ البداية.

ينظر كثير من الناس إلى الاستثمار هنا على أنه هو وضع مال ضئيل وجني أرباح كبيرة مع مرور الوقت حتى قبل التسديد. نتوقع أن يستمر هذا التوجه . يلعب المستثمرون دورا ً فائق الأهمية في هذا السوق أكثر من السابق، إنهم يتحملون المزيد من المخاطر وهم أنفسهم المحفزون لسوق العقارات هنا.

  

قرأنا وسمعنا الكثير من الأخبار حول التنافسية في سوق المنطقة . مع وصول الخليج  إلى درجة عالمية ، كيف ترى أنه سيقف في وجه المنافسة العالمية ؟

في النهاية، وخاصة في الإمارات ، ينظر إلى السوق وبشكل متزايد على أنه فرصة استثمارية بعيدة  الأمد. بالتأكيد فإن واحدا ًمن أكبر العوامل الكبيرة هو نمو مصداقية السوق الإقليمي بالنسبة للمستثمرين الدوليين.الآن نميز مابين المستثمر المؤسساتي والمستثمر الخاص .. ولكن في نهاية المطاف وعالميا ً، حين يبدأ المستثمرون المؤسساتيون العالميون بالدخول إلى الأسواق المحلية والإقليمية فإن دخولهم يعطي بادئ ذي بدئ مصداقية هائلة للسوق ذاته ويخلق قناة مهمة جديدة للاستثمار الذي يتجلى كونه دولياً.

جميع المشاريع هنا تم تمويلها في المقام الأول من أموال المنطقة وهو أمر متعارف عليه  في الأماكن الأخرى من العالم . في لندن أو نيويورك ، نسبة كبيرة من الاستثمار دولية. ومع تحول السوق المحلي هنا ليصبح دوليا ً ، يكثر الحديث عن حجم النجاحات الحاصلة خلال السنوات العشر الأخيرة.

حوالي ثلاثة من أربعة مستثمرين ممن يملكون عقارات في الخليج قالوا أنهم يعتقدون أن دولة الإمارات هي أفضل سوق من حيث عائدات الاستثمار خلال السنتين القادمتين، هل توافق على ذلك ؟

في النهاية يرتبط ذلك من دون شك بما نعرفه عن السوق. الإمارات العربية المتحدة هي رائدة المنطقة بوضوح. بالتأكيد مع احترامنا  للاستثمارات في عُمان وقطر توجد هنا فرص مهمة ولكن ما يخلق حاليا ً الطيف الأوسع من الفرص أمام المستثمرين هو مزيج من عدة أمور: سجل دبي وبروز أبوظبي المتواصل والفرص المتاحة في شمال الإمارات.

دبي والآن أبوظبي أصبحتا أكثر شفافية من حيث ممارسة نشاطات الأعمال، والأمر الذي يساهم جديا ً في نجاح الخليج هو ما حققه من خلال إيجاد بيئة جاذبة للاستثمارات المفتوحة.

الرسالة التي نسمعها دائما ً ، سواء في تركيا أو المغرب أو باكستان هي أنهم يتطلعون إلى تقليد الإمارات وخاصة نموذج دبي. النجاح الذي يتحقق هنا ليس مجرد قصة الخليج، إنها قصة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا وجنوب شرق آسيا . لذلك فإننا نؤيد بشدة الرأي القائل أنه على أساس حصة الفرد الواحد، فإن مستثمري الخليج هم الأهم عالميا ً في مجال العقارات.


بلير هاجكول ، مدير عام Jones Lang LaSalle للشرق الأوسط وشمال إفريقيا.