ابحث في الموقع:
ArabianBusiness.com - Middle East Business News
شاهد موقع أربيان بزنس بحلته الجديدة وتصميمه المطور
وجهة نظر خبير
الأربعاء, 30 أبريل 2008


ومن اجل توضيح نتائج استبيان العقارات لعام 2008 الذي أجراه موقع أرابيان بزنس، تحدّثت جويل بومان إلى كل من "فيليب دوبا-بانتاناس" كبير الاقتصاديين في بنك "ستاندرد تشارترد" لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا و"ديفد أويدا" مدير عام "أستيكو" في قطر. 

وفقاً لاستبيان العقارات لعام 2008 الذي أجراه موقع أرابيان بزنس فان حوالي أربعة أخماس  مالكي العقارات في المنطقة (79.55%) قالوا أنهم يعتزمون شراء عقار آخر في دول مجلس التعاون الخليجي. فكيف هو وضع الطلب في المنطقة؟
ديفد أويدا (ديفد): أن الطلب هنا في قطر قوي إلى أقصى حد ونعتقد أنه سيستمر على هذه الشاكلة مستقبلاً. تعد قطر سوقاً جديداً ومن المثير للاهتمام الدخول في كل سوق جديد. اعتقد أن في الانتظار فترة طيبة من النمو في البلاد تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام. ومن الناحية الاقتصادية، فان الإيجارات مرتفعة بما يكفي هنا لتكاد تغطي الرهن العقاري وفي بعض الحالات تتجاوز أقساط الوفاء بالرهن العقاري. فالإيجارات هنا في قطر (وفي عموم منطقة الخليج) مرتفعة بشكل استثنائي.   
فيليب دوبا- بانتاناس (فيليب): لازال الطلب قوياً في الإمارات وسيبقى كذلك نتيجة لعدة أسباب. فإذا ما حلّلنا الأمر، سنجد بعض الفئات الواضحة التي سيكون عليها طلب قوي خلال الأعوام القادمة. فإذا فكرت بالمنازل (الفيلات) في دبي فهي غير متوفرة بالشكل المطلوب لذا سيرتفع الطلب عليها.
قد ترى انخفاض طفيف في الطلب على فئة الفاخرة من الشقق إلا أن الطلب لازال يفوق العرض فيما يخص الفئات المتوسطة والدنيا. إذ نشهد تحركاً سريعاً تجاه أبرز المواقع والنوعيات. فالسوق في ازدهار مستمر الآن. 

يعد عاملي التكلفة والمخاوف من أجراء تعديل على الأسعار أكبر سببين وراء عدم رغبة البعض في دخول السوق أو عدم دخوله مرة أخرى في هذا الوقت. هل تشعر أن الوقت مناسب الآن لأن يشهد السوق هبوطاً في الأسعار؟   
ديفد: بالطبع لا. اعتقد أن ذلك لا يتعدى كونه تصور الآن لأن العديد من الناس ضيّعوا الفرصة وهذا ما ندعوه بالتفكير المبني على الرغبة وليس بالأمر الواقعي. ومن الناحية الاقتصادية، فتكلفة البناء في ارتفاع مستمر لهذا سيكون من المنطقي أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع هي الأخرى. فكيف يمكن للشركة المنفذة أن تبيع شيء بأقل من تكلفة بناءه؟ 
فيليب: في الحقيقة يعتمد ذلك على تقييمك الأول للسوق وللقواعد الأساسية التي يقوم عليها. نعتقد أن السوق لازال قوياً وان هذه القواعد الأساسية تعزز قوته.
أن أهم قلق ينتاب بنك ستاندرد تشارترد يتعلق ببيئة الاقتصاد الكلي في دول مجلس التعاون الخليجي على العموم وفي الإمارات على وجه الخصوص. نحن نتحدث هنا أساساً عن غزارة السيولة النقدية في السوق، عن حقيقة أن القروض المصرفية تشهد ارتفاعاً سريعاً وتزيد من زيادة عرض النقد. فنحن في وضع تعد فيه معدلات الفائدة سلبية في واقع الأمر. وهذه هي مكافأة للمدين. غير أنه يوجد خطر وهو الخطر النموذجي الدارج المتمثل في خطر تدهور الاقتصاد ... ومما لا شك فيه  فان ذلك هو أحد النذر في سوق العقارات في المنطقة. 

+++
advertisement

تظهر البيانات المستقاة من الاستبيان السنوي أن 78.1% من المشاركين يقولون أن عملية شراءهم للعقار بحاجة إلى التمويل. وقال أكثر من ربعهم (27.3%) أنهم يسعون لتمويل 90% من عملية الشراء، بينما يسعى ما يقارب نصفهم (48.6%) إلى تمويل نسبة تتراوح بين 71-90% منها. هل يدل ذلك بالنسبة لك على أنه سوق يتمتع بحصول مكاسب مفرطة على الاستثمار؟ 
ديفد: اعتقد أن هذا الرقم صحيح ضمن المقاييس العالمية، فربما تعد 80% هي نسبة الاقتراض الصحيحة. وعى العموم أظن أن الاقتراض أقل في قطر. فعلى حد علمي يستخدم العديد من الناس أموالهم الخاصة ويقترضون مبالغ أقل بكثير.
فيليب: أظن أنه على النظام المصرفي بالكامل أن يؤدي دوره في تحديد طريقة الإقراض لأننا نواجه خطر يتمثل في حدوث ارتفاع في ما نطلق عليه اسم "القروض غير العاملة".  
وهذا يسير على خط واحد مع ارتفاع فقاعات الأصول وهو خطر يجب مراقبته عن كثب. 
وترتبط بذلك مسألة الجدل القائم حول أجراء إصلاح على العملة. فنظراً لعدم القدرة على رفع معدلات الفائدة بسبب ارتباطها بالدولار الأمريكي فهي تمضي في انخفاضها وهو الأمر الذي يشكل مكافأة محسوسة تقابل اقتراض المال. وهو ما يجب مراقبته عن قرب أيضًا.  


يشتري الكثير من الناس عقارات في دول مجلس التعاون الخليجي كوسيلة للاستثمار أكثر من أي سبب آخر (45.74%). هل يعبّر هذا الرقم عن تجربتك؟ ماذا تعني هذه النسبة الكبيرة من المضاربة بالنسبة لازدهار السوق؟
 ديفد: بشكل عام ومهما اختلفت الطريقة التي ننظر بها إلى الأمر فان العقار يعد استثماراً. وهو بالنسبة للكثيرين أكبر استثمار يقومون به على الإطلاق. غير أن السوق الثانوي يلعب دوراً تكاملياً في قطر، ونحن بحاجة إلى نشوء سوق ثانوي لأنه مفيد للاقتصاد وللأعمال التجارية.
فيليب: يعتمد ذلك على مقدار صحة هذه النسبة وأي فئة من الناس تقوم بالاستثمار. فهذا يعطي صورة واضحة عن نوع السوق.. يوجد الكثير من مالكي المنازل الأثرياء الذين يعتزمون إبقاء العقارات مؤجرة أملاً في بيعها بسعر أعلى في المستقبل أو الحصول على عائد إيجار أفضل.
فالسوق يحتوي على بعض السلبيات والتخمين المبالغ فيه ومن المؤكد أن الأبراج الفارغة ليست دلالة على وجود سوق مزدهر. إذ أن هناك حد للقيام بذلك. 
على العموم نحن ضمن اقتصاد يشهد ازدهاراً متزايداً. ويصاحب ذلك الكثير من التحديات والقضايا مثل قلة العرض وهذا هو الوضع الذي نحن فيه الآن حيث تواجه الدولة الكثير من العجز في العرض ونقص في مواد إنشائية معينة. توجد بعض المخاطر وهي مرتبطة تماماً بخطر الاقتصاد المزدهر والمعرض للتدهور. 
وفي رأيي يندرج الأمر كله ضمن تحديات التدهور التي قد يواجهها الاقتصاد بالكامل. لذا نعتقد في هذه الحالة أيضًا أن القواعد الأساسية والخصائص التي يقوم عليها السوق ستحافظ على ديمومته، غير أنه يجب التنبيه بشكل رئيسي إلى ضرورة مراقبة الأثر الذي قد ينتج عن تدهور الاقتصاد. إذ تشمل الأعراض المتعلقة بتدهور الاقتصاد قلة العرض والتضخم وغزارة السيولة النقدية وفقاعات الأصول.

 

يعتقد حوالي ثلاثة من كل أربعة مستثمرين من الذين اشتروا عقاراً في الخليج أن الإمارات هي السوق الأفضل لنمو المكاسب المترتبة على رأس المال خلال العامين المقبلين. هل تتفق مع هذا الرأي؟
ديفد: أرى تحوّل الكثير من الاهتمام بدولة الإمارات نحو قطر. وفي رأيي يكمن أحد الأسباب وراء ذلك في أن الإمارات غير قادرة على المحافظة على ما حققته من نجاح في الماضي والاستمرار به مهما كانت قوة ذلك النجاح. اعتقد أن قطر مستعدة الآن وسوقها ناضج بما يكفي للتغلب على الإمارات. لازلنا ضمن المراحل الأولى وستكون قطر المكان الطبيعي التالي الذي يتجه إليه المستثمرون. لقد حصلنا على 30% من مبيعاتنا من الإمارات. 
فيليب: أن واحد من أفضل مصادر القوة التي تتمتع بها الإمارات ولاسيما دبي لا يتمثل في وجود قطاع عظيم للإسكان والبناء فحسب، بل أنه أسلوب المعيشة الذي يجاريه. أنها أفضل ميزة تنافسية تتمتع بها دبي ولها اثر يتحقق ذاتياً. فإذا ما كانت لديك هذه الميزة ستصبح قادراً على جذب المزيد من الناس. فمن اجل جذب رأس المال البشري يجب أن لا يكون لديك نشاط اقتصادي واحد فحسب، بل ستكون بحاجة لأسلوب معين في المعيشة يلائم هؤلاء الناس ويجذبهم. فحين يتحدث الناس عن جميع تلك المشاريع المميزة في الإمارات قد تظن أنها لا تعدو كونها مشاريع كمالية. إلا أنها ليست كذلك، فهي تفعل فعل المغناطيس وتجذب المزيد من الناس، وهذا ما نطلق عليه راس المال البشري.   
بالإضافة إلى ذلك تعد دبي الأكثر تقدماً من ناحية التنوّع الاقتصادي. لذا تقل المخاوف المستقبلية في هذه الحالة لأن الاقتصاد آخذ بالتنوّع بشكل متزايد.

قالت نسبة لا تتعدى 13.62% من المشترين المحتملين أنهم يعتزمون شراء عقارات منجزة بالفعل. وبمعرفة تكاليف المواد الأولية الآخذة بالارتفاع، ما هي المخاطر التي تواجه شراء عقارات غير مستكملة (off plan
ديفد: اعتقد بوجود مخاطرة عند شراء عقار قبل الانتهاء من بناءه. إذ توجد قضايا تتعلق بالجودة وبأنك متأكد من حصولك على ما دفعت المال من أجله. على أن الناس أن يسألوا " هل سأحصل على ما دفعت المال من أجله؟"
كما يشكل ذلك مصدر قلق بالنسبة للشركات المنفذة التي لم تحسب مقدار التكاليف النهائية بعد. وعليك كمستثمر عقاري أن تتعامل مع شركة تثق بها وتملك سجل من الإنجازات السابقة موثوق به من ناحية التجهيز في الوقت المحدد وضمن الميزانية الموضوعة. 
فيليب: يعد هذا تفسير جيد جداً حين يتساءل بعض الناس عن سبب عدم القدرة على سد الطلب مع وجود كل تلك الأبراج الخالية في دبي. فالكثيرون يشترون العقارات أملاً في أن يكون بمقدورهم بيعها بسعر أفضل بصرف النظر عن إمكانية عرضها للإيجار أو حتى السكن فيها.


لقد أعلن في أبو ظبي عن أنه قد يتم إجبار الشركات المنفذة على بناء وحدات سكنية منخفضة التكلفة بدلاً من التنافس على الأسواق الفاخرة. هل يمكن أن يحدث ذلك في قطر؟
ديفد: أنه يحدث بالفعل في قطر. يتم الإعداد لإقامة وحدات سكنية بسعر معتدل وهي أما في طور الإنجاز أو على وشك البدء بها. أعتقد بأنكم ستجدون أن أغلب الشركات المنفذة تميل إلى البناء من المستويات المتوسطة فما فوق. وأظن أن المبادرات الحكومية هي التي ستقف وراء إقامة أغلب الوحدات السكنية منخفضة التكلفة.  


 
تنويه: الآراء التي يعرب عنها زوار الموقع هنا لا تعبر بالضرورة عن رأي موقع آريبيان بزنس أو العاملين فيه.

تعليقات القراء (0 تعليقات)

إضغط هنا لإضافة تعليقك

هل ترغب في التعليق على الموضوع؟
تتم مراجعة كافة التعليقات وتنشر في حال الموافقة عليها فقط. يحتفظ موقع ArabianBusiness.com بحق حذف أي تعليق في أي وقت بدون بيان الأسباب. لا تنشر التعليقات المكتوبة بغير اللغة العربية، ويرجى أن تكون التعليقات ملائمة ومرتبطة بالموضوع المطروح.
الاسم:*
تذكرني على هذا الكمبيوتر
البريد الالكتروني: *
(لن يتم نشر عنوان بريدك الالكتروني)
المدينة:
الدولة:
عنوان التعليق: *
نص التعليق: *


الرجاء انقر على كلمة "ارسال" مرة واحدة فقط. يتطلب نشر تعليقك على الموقع بعض الوقت.