ابحث في الموقع:
ArabianBusiness.com - Middle East Business News
شاهد موقع أربيان بزنس بحلته الجديدة وتصميمه المطور
مصر
الاثنين, 19 مايو 2008


الاستئجار والتأجير
الضرائب
العيش هناك
دليل البيع والشراء

يستطيع الأجانب شراء عقار في مصر بموجب القانون رقم 230 لعام 1996.

وليس بإمكان الأجانب تسجيل أكثر من عقارين في مصر باسمهم، بحيث لا تتجاوز مساحة كل عقار 4 آلاف متر مربع وأن تكون مخصصة لفرد في العائلة يعيش في الدولة. وينبغي أن تحصل عملية الشراء على موافقة مجلس الوزراء، الأمر الذي يستغرق حوالي شهرين.

+++
advertisement

ولا يمكن بيع أو تأجير العقار خلال السنوات الخمس الأولى. كما يجب جلب مبلغ الشراء إلى مصر بالعملة الأجنبية. وعندما يتم تأجير العقار في النهاية، يجب تأجير العقار العائد لأجنبي مفروشاً، الأمر الذي ينطوي على مضار ضريبية كبرى.

وهناك طريقة للالتفاف حول تلك القيود وهي 'حكم محكمة بصحة التوقيع‘، حيث تتجنب هذه الطريقة التسجيل الرسمي وتسمح بإعادة بيع العقار مباشرةً. وتتراوح تكاليف صفقة الذهاب والإياب هذه ما بين 10.85% و12.3% يتألف معظمها من أجور وكيل العقارات ( 2.5 إلى 3% بالإضافة إلى 10% ضريبة مبيعات ) ورسوم قانونية 3% وضريبة تحويل الملكية 2.5% وضريبة أرباح رأس المال 2.5%.

وينبغي أن يكون المستثمرون حذرين من عملية الملكية والتسجيل المعقدة، فمثلاً : حوالي 10% فقط من العقارات في القاهرة مسجل وهناك الكثير من القيود المفروضة على الملكية الأجنبية.

وإذا تم التسجيل، لا يمكن بيع العقار أو تأجيره لمدة خمس سنوات. ويجب جلب مبلغ الشراء إلى مصر بالعملة الأجنبية، عبر واحد من المصارف التجارية العامة ( على الرغم من كون هذا الشرط القانوني غير إلزامي). وأخيراً، يجب تأجير العقار مفروشاً بعد انقضاء مدة السنوات الخمس، الأمر الذي ينطوي على مضار ضريبية كبرى ( راجع فقرة الضرائب ).

وإذا كان الأجنبي/ة متزوجاً من مصرية، فالحل الواضح هو جعل زوجته/زوجها تشتري العقار ومن ثم يؤجر العقار بدون فرش، مثلما يفعل المواطنون عادةً لتجنب الضرائب. ومؤخراً، حددت مصر الحد الأقصى لإجمالي المبلغ الواجب دفعه تحت بند رسوم التسجيل البالغة 3% بمبلغ 2000 جنيه ( 350 دولار )، وذلك بغض النظر عن سعر شراء العقار. لذلك فالتسجيل الآن أرخص مما كان في السابق، ولكن العملية لا زالت تستغرق وقتاً طويلاً. وتتبع العقارات في شرم الشيخ نظاماً مختلفاً وذلك بسبب صدور مرسوم إداري في عام 2005 يلغي قانون عام 1996 بالنسبة للعقارات في شرم الشيخ.

وبموجب المرسوم، لا يحصل المشترون الأجانب في شرم الشيخ على حقوق الامتلاك الحر، وإنما الإيجار لمدة 99 سنة. ولذلك يجب أن يتبع المشترون الأجانب إجراءً يسمى 'حكم محكمة بصحة التوقيع‘ وخطوات متنوعة أخرى. والخبير بهذا الإجراء في شرم الشيخ هو زياد يحيى رئيس القسم القانوني في "سيتي آند أوربان إنترناشونال"، شرم الشيخ.

ومن الممكن أن تصبح طريقة 'حكم محكمة بصحة التوقيع‘ هي الطريقة السائدة للأجانب حتى خارج شرم الشيخ، وذلك لأنها تسمح للأجنبي بشراء المقدار الذي يريده من العقارات وتأجيرها وبيعها عندما يريد.

ويجب اتخاذ الخطوات التالية :

· يجب الحصول على شهادة 'سلبية‘ للعقار من الحكومة تذكر أنه لا يوجد أي قرض أو رهن أو أي نوع آخر من الحقوق المترتبة على العقار مسجلة لصالح أي طرف آخر.

· يجب أن تصدر السلطات الضريبية شهادة تذكر الضرائب المستحقة على العقار. ويجب إعداد عقد بيع/حق انتفاع. وتتوقف صحة البيع على شروط العقد. ولذلك من الضروري بالنسبة للشاري الحصول على عقد مفصل، يذكر حدود العقار وسعر الشراء وطريقة امتلاك حقوق المالك السابق وطريقة الدفع. ويجب أن يكون العقد باللغة العربية نظراً لكون العربية هي اللغة الوحيدة المعترف بها في المحاكم.

ويجب على المشترين إصدار وكالة لمحاميهم بحيث يستطيع التصرف بالنيابة عنهم، وهو إجراء يتطلب، بشكل غريب بما يكفي، أولاً حصول المشتري على تأشيرة متعددة مرات الدخول، ثم يرفع المحامي قضية للحصول على حكم محكمة يشهد بأن التوقيع على عقد البيع/حق الانتفاع يعود حقاً للبائع ( وهذا ما نعنيه بـ 'حكم محكمة بصحة التوقيع‘). وتستغرق هذه القضية ما بين 6 و8 أشهر.

ولكل من الطريقتين، التسجيل و'حكم محكمة بصحة التوقيع‘، محاسنها ومساوئها :

محاسن التسجيل :

  • الحماية الكاملة القصوى. إنها الطريقة المعترف بها في القانون المصري لتحويل ملكية العقارات.

المساوئ :

  • لست مخولاً لإعادة بيع عقارك إذا لم تمر 5 سنوات على تاريخ الشراء، وحتى بعد انقضاء تلك الفترة ستحتاج للحصول على موافقة خطية من رئيس الوزراء.
محاسن طريقة 'حكم محكمة بصحة التوقيع‘ :

  • إنها طريقة عملية في صفقات العقارات سواء في شرم الشيخ أو الغردقة أو مرسى علم أو غيرها. وتسمح لك هذه الطريقة بإعادة بيع عقارك ساعة تريد وبدون الحاجة للحصول على أية موافقات.
المساوئ :

  • إنها صيغة أقل حمايةً من التسجيل. وهناك حاجة ماسة لخدمات محامٍ عقاري عندما تشتري عقار في أي مكان في مصر. وأحد الأسباب التي جعلت الناس في الماضي يترددون بتسجيل العقارات هو أنه كان مكلفاً أن تكون المالك الأول لبناء سيتم تسجيله. وحتى في الأماكن الحديثة مثل المعادي لا يسجل البائعون أحياناً لأنه لا يزال لديهم دين لم يتم تسديده بكفالة البناء، ويخشون أن يصبح الدائن قادراً على المطالبة بالبناء إذا تم التسجيل.


الاستئجار والتأجير
دخل الإيجار : ضريبة الدخل على العقارات المؤجرة بدون فرش منخفضة لأن قيم الإيجار المقدّرة منخفضة. ولا يوجد في الواقع ما يطالب بإعلان الدخل، وهي ثغرة في القانون يتم استغلالها على نطاق واسع.

ويتم احتساب ضريبة على دخل إيجار العقارات المفروشة بنسبة 10 أو 15 أو 20%. ولكن الحسم الأعظمي المسموح من نفقات التشغيل هو 50% من إجمالي الدخل. وهذا يؤدي إلى نسبة ضريبة دخل فعلية منخفضة.

ويفضل الكثير من الأجانب في القاهرة العيش في المعادي ، لذلك تأتي عائدات جيدة من الشقق العائلية المتوسطة الحجم الواقعة في أفضل الشوارع ( 10%-17% ). ومنطقة المهندسين جذابة بالنسبة للمواطنين الأغنياء، وهم يشترون بدلاً من الإيجار، لذلك تكون العائدات متوسطة المدى، أي ما بين 5.70 و8.25%.

والبديل لمناطق النخبة "القديمة" هو مشاريع البناء الجديدة نسبياً ومن أهمها مشروع "مرتفعات القطامية" ومشروع المطور العقاري إعمار الذي سيتم إنجازه قريباً "أب تاون كايرو". وعائدات الإيجار في مرتفعات القطامية أقل من المناطق القديمة، ولا يمكن التنبؤ بإيجارات أب تاون كايرو بعد.

وتعد عائدات الإيجار في المناطق السياحية مثل الغردقة وشرم الشيخ منخفضة عموماً، ولا يتمتع المستأجرون الجدد بحماية الإيجار وليس لديهم الحق بالبقاء في الشقة عند نهاية مدة العقد، بالرغم من أن سوق الإيجار في مصر كان منظماً إلى حد كبير في الماضي الاشتراكي.

وفي حال لم يغادر المستأجرون، يمكن أن تستغرق إجراءات الإخلاء أكثر من سنة بسهولة في مصر. لذلك من المفضل أن تؤجر للأجانب الذين يظل احتمال إقامتهم لأكثر من المدة المحددة أقل.


الضرائب
أرباح رأس المال : ليس هناك ضريبة أرباح رأس المال.

الميراث : تم إلغاء ضريبة الميراث في مصر عام 1996.

العيش هناك

تعمل مصر، المشهورة بأهراماتها وفراعنتها ونهر النيل، كبوابة حيوية بين أوروبا وآسيا. ويمر ثلثا نفط أوروبا تقريباً عبر قناة السويس. ويبلغ عدد سكان مصر 75 مليون نسمة والناتج المحلي الإجمالي لكل فرد هو 1.518 دولار أمريكي.

هناك إحساس بالتفاؤل في مصر، فبالرغم من استمرار الاقتصاد مع نمو سنوي متواضع في الناتج المحلي الإجمالي وهو 5%، تم تخفيض التضخم بشكل مفاجئ من 11.40% في 2005 إلى 4.40% في 2006. حيث بدأت إجراءات الخصخصة والإصلاحات الجمركية التي تم الإعلان عنها مابين أواخر 2003 وأوائل 2004 بإعطاء النتائج. وتستفيد مصر من الأموال الجديدة القادمة من الخليج الذي يراها أقل خطراً من كل من لبنان والأردن، ويتم استخدامها كمركز تعهيد خارجي للعمليات التجارية بشكل متزايد. وبالإضافة إلى ذلك، يوجد اهتمام كبير بالعقارات المصرية من قبل الأوروبيين.

وقادت الضغوطات على الجنيه المصري المبالغ في تقييمه الحكومة إلى تعويم العملة في يناير/كانون الثاني 2003، مما أدى إلى هبوط حاد في قيمتها. وسمحت العملة الأرخص للمغتربين المصريين بالتمتع بانخفاضات ضخمة في أسعار العقارات، الأمر الذي ساعد على تعزيز سوق العقارات. ومنذ بداية الحرب في العراق عام 2003، تعطي عائدات السياحة وقناة السويس مردوداً جيداً.

وبدأ إقرار قانون التمويل العقاري ( 148/2001 ) في مايو/أيار 2001 بإيجاد سوق رهن حقيقية. وللمرة الأولى منذ إصدار القوانين المدنية عام 1948، أصبح بإمكان المصارف الآن استرداد العقارات وإخلاء المالكين الذين يتخلفون عن دفعات القروض. فكان إقراض الرهن الجديد إيجابياً بالنسبة لسوق الإسكان.


 
تنويه: الآراء التي يعرب عنها زوار الموقع هنا لا تعبر بالضرورة عن رأي موقع آريبيان بزنس أو العاملين فيه.

تعليقات القراء (0 تعليقات)

إضغط هنا لإضافة تعليقك

هل ترغب في التعليق على الموضوع؟
تتم مراجعة كافة التعليقات وتنشر في حال الموافقة عليها فقط. يحتفظ موقع ArabianBusiness.com بحق حذف أي تعليق في أي وقت بدون بيان الأسباب. لا تنشر التعليقات المكتوبة بغير اللغة العربية، ويرجى أن تكون التعليقات ملائمة ومرتبطة بالموضوع المطروح.
الاسم:*
تذكرني على هذا الكمبيوتر
البريد الالكتروني: *
(لن يتم نشر عنوان بريدك الالكتروني)
المدينة:
الدولة:
عنوان التعليق: *
نص التعليق: *


الرجاء انقر على كلمة "ارسال" مرة واحدة فقط. يتطلب نشر تعليقك على الموقع بعض الوقت.