الاستئجار والتأجير
العيش هناك
 

دليل البيع والشراء في الإمارات
إن مستوى ما تتم محاولة القيام به يستعصي على الخيال. فنخلة جميرا ستكون أكبر مشروع جزيرة اصطناعية في العالم. وواجهة دبي المائية، وهي هلال ضخم يشكل قوساً حول النخلة، ستكون أكبر من مانهاتن مع مساكن تكفي 700 ألف شخص و12 كم من الشواطئ و200 فندق.

وخور دبي، الذي يضم "ذا لاجونز" بمساحة 70 مليون قدم مربع، سيكون مؤلفاً من سبع جزر ذات مناظر طبيعية وتتصل مع بعضها بجسور وتضم أبنية سكنية ومراكز تسوق وأبنية مكاتب ومرافئ صغيرة ومنطقة أعمال مركزية وفنادق خمس نجوم ودار أوبرا ومسرح ومبنى لمراقبة حركة الشمس والنجوم والكواكب ومعرض فني ومتحف.
 وسيعبر مترو دبي المدينة حاملاً 1.85 مليون مسافراً يومياً بحلول عام 2020، مع خطين للمترو يربطان المواقع الإستراتيجية في دبي، وستعمل القطارات الأولى في صيف 2008.

وجاء في مارس/آذار 2006 القانون الذي طال انتظاره والذي يجيز الملكية الأجنبية في مناطق محددة من دبي. ويعطي هذا القانون المالكين الأجانب حقوق امتلاك حر يتم تسجيلها لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، كما يسمح لهم ببيع أو تأجير العقارات بدون قيود.

ونتيجةً لهذا كله أصبحت دبي على حافة الإفراط في عرض المشاريع السكنية الجديدة، وبشكل خاص الشقق. فإذا قمت ببناء مدينة واسعة على جزيرة قاحلة وملأتها بأطول ناطحات السحاب وأكبر مراكز التسوق وأدنى الضرائب في العالم أيضاً وأشبعت العالم بالدعاية، فهل سيأتي الناس ؟ والجواب هو - نعم، وسيأتون متحمسين. وبدأ هذا كله بصورة متواضعة في عام 1997 مع تأسيس شركتي دبي للبناء اللتين تم عرضهما على العامة، إعمار العقارية ونخيل العقارية. وخلال عام، بدأ العمل في "دبي مارينا" ومشاريع الإمارات للمجمعات السكنية ( ذا سبرينجز وذا ميدوز وإماريتس هيلز وذا فيوز ).

وفي البداية، شهدت تلك المشاريع إقبالاً ضعيفاً.

 وبعد ذلك وفي مايو/أيار 2002 أعلنت حكومة دبي أن الأجانب من أي جنسية سيكونون قادرين ولمدة قصيرة على امتلاك حقوق الامتلاك السكني الحر لتلك العقارات، عوضاً عن حقوق الإيجار المقترحة بالأصل. وفي الشهر نفسه تم الإعلان جزيرة نخيل الاصطناعية "نخلة جميرا" وبعدها بعام تم الإعلان عن نخلة جبل علي ومن ثم عن جزيرة ثالثة "ديرة". ودخل الكثير من المطورين الآخرين إلى السوق.

 
وفجّر هذا موجة ضخمة من الشراء.

وفي 14 مارس/آذار 2006، صدر القانون الذي طال انتظاره والذي يجيز الملكية الأجنبية في مناطق محددة من دبي. ويعطي هذا القانون المالكين الأجانب حقوق امتلاك حر يتم تسجيلها لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، كما يسمح لهم ببيع أو تأجير العقارات بدون قيود. ولا يضمن القانون الجديد للمالكين الحق بالإقامة الدائمة ولا حق العمل في دبي.

ويشكل الأوروبيون، بما فيهم الروس، 20% من المشترين لجميع فئات العقارات ( بما فيها المكاتب ). ويشكل الخليجيون والمواطنون العرب والمواطنون الإماراتيون نسبة 28% والآسيويون نسبة 40% والإيرانيون نسبة 12%.

وليس كل شيء جيد التخطيط كما تشير الإعلانات، ففي وسط كل تلك الإمكانات هناك نقص حاد في المنازل. كما أن العمال محشورون ضمن أوضاع اجتماعية مزدحمة للغاية، وحتى المغتربين الأغنياء مجبرون على الانتقال إلى سكن متعدد العائلات أو إلى وحدات سكنية مقسمة.

كما أصبح الازدحام المروري جزء من الروتين اليومي للمدينة. وباتت أرتال السيارات التي يبلغ طولها عدة كيلو مترات غالباً مشهداً مألوفاً في الطرق ومفترقات الطرق الرئيسية، وخاصةً المؤدية منها إلى الطريق العام الرئيس أي طريق الشيخ زايد، وهو طريق سريع مؤلف من 10 مسارب ويمتد على مسافة 55 كم عبر دبي. ويوجد على شوارع دبي أكثر من مليون سيارة.
 
ولكن دبي حارة جداً في الصيف، ويشك الكثيرون باستعداد الركاب للمشي إلى محطات المترو.

وجنى المضاربون الذين دخلوا السوق في وقت مبكر أرباحاً ممتازة. فقد ارتفعت أسعار الفلل الجديدة بمعدل وسطي هو 226% خلال السنوات الأربع الماضية، حسب "كوليارز" - ويعني هذا أن الأسعار ارتفعت من 3563 درهم ( 970 دولار ) للمتر المربع الواحد إلى 8224 درهم ( 2238 دولار ).

وارتفعت أسعار الشقق الجديدة بنسب أقل، بمعدل وسطي بلغ 100% خلال أربع سنوات، حسب كوليارز - أي من 5737 درهم ( 1561 دولار ) إلى 10128 درهم ( 2756 دولار ) للمتر المربع الواحد.

واستمرت ارتفاعات الأسعار خلال عام 2006، حيث ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 18.8% خلال 10 أشهر لغاية ديسمبر/كانون الأول 2006، حسب "إي إف جي-هيرميس"، التي ترصد أسعار كل من الفلل والشقق. وارتفعت الفلل بنسبة 30.1% والشقق بنسبة 10%.

ولا تزال أسعار الوحدات الغير مسلّمة ترتفع، مع نسبة زيادة سنوية تبلغ حوالي 15%. وتم بيع مشروع جزيرة "أولد تاون تاجر" العائد لإعمار بالكامل خلال أسبوعين، وبيعت عقارات مشروع "جميرا جولف" العائد لنخيل خلال يومين.

ويبدو شعور الثقة بالنفس واضحاً من خلال مواقف البنوك من قروض الرهن، فقبل 18 شهر، كان الحد الأعلى لقرض الرهن بالنسبة للقيمة ما بين 75 و80%. واليوم، يتم تقديم القروض بنسبة 97% من القيمة وبنسب فائدة ما بين 6.5 و7.75% مع فترات استحقاق للقرض ما بين 15 و 25 سنة. ودخلت كل من "أملاك" و"تمويل" سوق القروض عام 2004، وتخطط "ليويدز تي إس بي" لمنتج ثابت النسبة يتم ربطه بالمعدلات الأمريكية.

ولكن، يتم شراء 25% فقط من العقارات السكنية عن طريق القروض.

ومع ذلك بدأت الأسعار في الأسواق الثانوية بالهبوط، حسب مؤشر أسعار تم وضعه من قبل إي إف جي-هيرميس والذي رصد 2500 شقة وفيلا في السوق الثانوية. وشهد القطاع الباهظ الهبوط الأكثر حدة في الأسعار، بالرغم من أن متوسط الأسعار بقي عند زيادة بنسبة 60% عن سعر الطرح في الأسواق. وهبطت بعض الشقق في مشروعي دبي مارينا وبرج دبي الفخمين بنسبة 50% تقريباً من أعلى الأسعار المسجلة. وهبطت الأسعار في مناطق الدخل المتوسط بنسبة 20% تقريباً من أعلى الأسعار المسجلة منذ طرحها في الأسواق.

وهبطت أسعار الفلل بمقدار طفيف فقط، حيث انخفضت أسعارها بنسبة 10% تقريباً من أعلى الأسعار المسجلة منذ طرح المشروع في السوق. ويجب عدم الخلط بين 'هبوط الأسعار من أعلى الأسعار المسجلة‘ المرصود من قبل إي إف جي-هيرميس ومتوسط هبوط السعر، فهما يقدمان أعلى سعر تم تسجيله ضمن فئة محددة بالمقارنة مع السعر الأدنى ضمن تلك الفئة. وفي الحقيقة، ربما تكون الأسعار مستقرة ولا تهبط، ولكن علامات الإنذار واضحة.

وبإمكان المواطنين الأجانب الآن شراء عقارات امتلاك حر في مناطق محددة في دبي، ويسمح لمواطني دول مجلس التعاون بالملكية الحرة في أي مكان في الإمارات. ومن بين المشاريع المتاحة للامتلاك الأجنبي الحر نذكر : نخلة جميرا وأبراج إعمار و"ذا جرينز" والمدينة العالمية وغيرها. وفي بعض المشاريع، وإلى جانب العقارات المفتوحة للامتلاك الأجنبي الحر، يمكن أن يتم تأجير الأرض لمدة تصل إلى 99 سنة.

وبشكل عام، يتم إصدار تأشيرا الإقامة لأصحاب العقارات وتشمل عائلاتهم القريبة ( الآباء والأبناء )، وهذه التأشيرات قابلة للتجديد كل ثلاث سنوات خلال الملكية. ويتم شراء العقارات في تلك المشاريع المحددة على المخطط عادةً، أو قبل الإنجاز. ويختار المشترون ما سيشترون ويدفعون عربوناً تعادل نسبته من 10 إلى 15% من السعر الأصلي.

وقد يطلب المطور عربون امتلاك لسحب العقار من السوق وإعطاء الشاري الوقت ليتمكن من إنجاز أمور التمويل والأوراق وما شابه. ويضمن هذا العقار لمدة تصل إلى شهر عادةً، وعربون الامتلاك غير قابل للرد في حال قرر المشتري عدم متابعة عملية الشراء.

وقد يعرض مطورون مختلفون خطط دفع مختلفة. والطريقة الشائعة هي أن يدفع المشتري للمطور دفعات متعاقبة قبل الإنجاز. وحالما يتم إنجاز المشروع ويصبح بالإمكان تسليم الوحدات للمشترين، يجب دفع كامل مبلغ الشراء.
 
ويمكن أن يتم تسجيل العقارات، وبإمكان الأجانب الحصول على شهادات ملكية من دائرة الأراضي والأملاك. ويتم تقديم اتفاق البيع والوثائق الأخرى المطلوبة للدائرة من أجل التسجيل.


أبو ظبي والعين
أصبح قانون العقارات في أبو ظبي ساري المفعول في أغسطس/آب 2005. وقد مكن مواطني أبو ظبي من شراء عقارات امتلاك حر للمرة الأولى. وفي السابق لم يتمكن حتى السكان المحليون من الشراء في أبو ظبي، حيث تقوم العقارات على أساس أنها غير مخصصة للبيع والأراضي الممنوحة كهبات. وأصبح بمقدور المواطنين الخليجيين شراء وبيع العقارات، ولكن ضمن مناطق محددة فقط. والأجانب من غير الخليجيين لا يستطيعون شراء عقارات امتلاك حر، على عكس الحال في دبي، وإنما يستطيعون فقط امتلاك الأرض لمدة 99 سنة وامتلاك ما على سطحها لمدة 50 سنة قابلة للتجديد، وفي أماكن محددة.

ويعكس أسلوب أبو ظبي في التطوير أسلوب دبي من بعض النواحي. فأولاً تم تشكيل شركات تطوير جديدة، ومن ثم كان هناك عدد صغير من المشاريع الابتدائية التي جذبت مبيعات كاملة تصدرت العناوين وأثارت شهية العامة. وبعد ذلك بدأ تسويق الخطط الأكبر مع تمويل جذاب للمستثمرين.

ولكن توجد اختلافات مهمة. حيث خفضت دبي أسعار المشاريع الابتدائية لخلق سوق، ولم تكن أبو ظبي مضطرة لإتباع هذا الأسلوب. وأبو ظبي هي أكثر ثراءً من دبي، وهي المدينة الأغنى في العالم، مع دخل فردي بلغ 46.185 دولار في 2005، وامتلاكها 10% من احتياطي النفط في العالم. وعندما تم عرض الفرصة الأولى على الإطلاق لشراء العقارات بدلاً من دفع إيجارات مرتفعة للغاية على المواطنين، قفزوا على تلك الفرصة.

وأدى التجاوب الاستثماري من السكان المحليين إلى التوسع. فقد تضاعفت الإيجارات تقريباً في أبو ظبي، حسب بعض التقديرات، منذ سن قانون العقارات الجديد.

وأعلنت حكومة أبو ظبي في أواخر 2007 عن حد أعلى لزيادة الإيجارات وهو 5% سنوياً. وتواجه أبو ظبي، مثل دبي، نقصاً حاداً في المساكن، حيث تم عرض 1100 وحدة راقية فقط في السوق عام 2007. ولكن سيكون هناك طلب مذهل كان على 22 ألف وحدة، معظمه من الطبقة المتوسطة، حسب تقرير حديث من "كوليارز إنترناشونال" و"شعاع كابيتال".

رأس الخيمة
كانت رأس الخيمة الإمارة "المقلِّدة" الأولى التي نهجت نهج دبي في تقديم الامتلاك الحر للأجانب، أولاً من خلال مشروعها المؤلف من 1300 وحدة سكنية في قرية الحمراء. ويوجد حالياً مشروع امتلاك حر آخر يقع على الواجهة الشاطئية بمساحة 50 أكر لمنتجع الخمس نجوم "ذا كوف". وكما هي الحال مع دبي وأبو ظبي، يبدو أن التأسيس الحديث لشركة تطوير، رأس الخيمة العقارية، يعد بخطوات كبرى لجذب المطورين الأجانب. وتطور شركة رأس الخيمة العقارية مجمع منتجعات "مينا العرب" الذي يتضمن فندق هيلتون وأبراج جلفار متعددة الاستخدامات.

عجمان
تضم عجمان مسبقاً 15 بناء شقق سكنية للامتلاك الحر "أبراج النعيمية"، التي جاء بعدها مشروع "أبراج الخور". كما تطور "تعمير العقارية" مشروع امتلاك حر تجاري وسكني بقيمة 300 مليون دولار في عجمان ويحمل اسم "قرية الأميرة".

الشارقة
الشارقة هي ثالث أكبر إمارة. وهي تغطي مساحة 2600 كم مربع وتقع على بعد 10 كم إلى الشمال الشرقي لدبي. وتملك قطاعاً صناعياً ضخماً.
ووضع الملكية في الشارقة غير واضح. وتشير الاعتقادات إلى أنها تنوي تقديم الملكية الأجنبية، ولكنها لا زالت مواظبة على التأجير في الوقت الحالي.
ويتم تقديم تمويل القروض من "تمويل"، مع تمويل نسبة تصل إلى 70% من قيمة العقار ولمدة تصل إلى 25 سنة، ويبدأ بنسبة ثابتة هي 4.99%.

 
أم القيوين
أم القيوين هي مكان صغير والشيء الأكثر لفتاً للانتباه فيها هو منتزه "أكوا ووتر" القديم نوعاً ما. وبإمكان المواطنين غير الخليجيين امتلاك العقارات ولكن ليس الأراضي. وستقوم "تعمير" بتطوير مشروع "مدينة السلام" بقيمة 30 مليار درهم، الذي سيتم إنجازه في عام 2010.

الفجيرة
تتألف مشاريع الامتلاك الحر في الفجيرة لغاية الآن من بناء واحد فقط وهو "برج الجابر" المؤلف من 43 طابق ويبلغ ارتفاعه 170 متر وهو من تطوير شركة "الجابر للمقاولات" وسيضم 270 شقة سكنية ومتاجر ومعارض.

ويمكن أن تصل العائدات في دبي إلى 10.2% بالنسبة للشقق الصغيرة التي مساحتها 50 متر مربع، وتميل الشقق الأكبر لتوليد عائدات أقل، مع 6.88% للشقق بمساحة 250 متر مربع.

ووسطياً، تعطي شقق دبي عائدات تبلغ حوالي 7.9%. وتصل أسعار الشقق إلى 897 ألف دولار للشقق بمساحة 250 متر مربع، مع سعر متر وسطي بحوالي 3900 دولار. وسعر المتر في الشقق الأصغر أعلى وهو 4128 دولار للشقق بمساحة 50 متر مربع، كما أن أسعار الإيجارات لكل متر مربع أعلى من الشقق الأكبر أيضاً.

الاستئجار والتأجير
حسب إي إف جي-هيرميس، ارتفعت الإيجارات بنسبة 25% في 2006، بعدما ارتفعت بنسبة 30% في 2003 و40% في 2004. وتتراوح عائدات الإيجار ما بين 8.5% لأصغر الوحدات و6.5% لأكبر الوحدات.

وترتبط هذه الزيادات في الإيجارات بشكل وثيق مع الازدهار العمراني الذي جذب عدد كبير من المغتربين إلى دبي. وكانت الحكومة في أبريل/نيسان 2005 مجبرة على زيادة رواتب موظفيها من المواطنين بنسبة 25% ورواتب المغتربين بنسبة 15% بسبب زيادة الإيجارات، وأعلنت في نهاية 2005 عن حد أعلى لزيادة الإيجار بنسبة 15% سنوياً، ويتم تجاهله لغاية يومنا هذا.

وفي منتصف عام 2007، تم تأسيس مؤسسة التنظيم العقاري ( ريرا ) الجديدة التي اقترحت نموذجاً قياسياً لاتفاقيات الإيجار التي تستمر من 3 إلى 5 سنوات، بحيث يتم تثبيت الإيجار طوال مدة العقد. وتنوي ريرا تأسيس مركز تحكيم عقاري.

وبموجب قانون إيجارات صدر عام 2005 ويسري مفعوله في جميع الإمارات، تم تحديد زيادات الإيجارات بنسبة 15% كبداية من قبل لجنة الإيجارات. وفي ديسمبر/كانون الأول 2007، أعلنت الحكومة أنه سيتم تحديد الحد الأعلى لزيادات الإيجارات بنسبة 5% في 2008 بالمقارنة مع نسبة 7% السابقة. وتذهب الخلافات إلى لجان الإيجارات المحلية.

ووردت الشكاوى بشكل متكرر إلى لجنة خلافات الإيجار في أبو ظبي، التي تعاني من نقص حاد في المساكن. ويدعي أصحاب العقارات الذين يريدون زيادة الإيجار بأنهم يهدمون أو يرممون الشقة أو أنهم يسكنون الأقارب.

ويمكن تطبيق زيادة الـ 5% فقط في الاتفاقيات التي يتم تجديدها في 2008. ولكن، يقول بعض خبراء القانون أن الإيجارات التي تمت زيادتها بأية نسبة في 2007 لا يمكن زيادتها أكثر في 2008، ولا حتى بالنسبة لاتفاقيات التأجير التي تم توقيعها للمرة الأولى في 2007. ولا تزال كيفية عمل القانون بالضبط غير واضحة. ولا توجد ضرائب دخل أو ضرائب مرتبطة بالعقارات في دبي، بالرغم من وجود رسوم لتجديد تأشيرات المقيمين من غير المواطنين. وهناك ضريبة سكنية بنسبة 5% تقدّر حسب قيمة الإيجار.

العيش هناك
 بدأ الازدهار الحالي للإمارات في أوائل السبعينات، بعد التغيرات التي طرأت على أسعار النفط العالمية. وفي عام 1971 تم تأسيس دولة الإمارات العربية المتحدة كدولة اتحادية، وفي عام 1973 حققت نظمها الاقتصادية اتحاداً نقدياً مع عملة مشتركة هي الدرهم. ولكن النمو الاقتصادي لم يكن سلساً بالرغم من وجود احتياطي ضخم من الثروات تحت تصرف دبي.

ونما الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي ما بين عامي 1972 و1998 حوالي أربعة أضعاف، بعد التضخم. ولكن النمو لم يكن مستقراً بشكل عنيف، مع فترات هبوط كبير ( -19% في 1986 ) وفترات تسارع مفاجئ كبير ( +16% في كل من 1989 و1990 ). ولكن وبعد أخذ كل ما سبق بعين الاعتبار، فالنمو كان قوياً، مع معدل نمو وسطي بلغ 6.5% ما بين 1972 و1998، ونمو مشابه منذ ذلك الحين.

إلا أن الصورة كانت أقل جودة بكثير بالنسبة للناتج المحلي الإجمالي لكل فرد، الذي كان يهبط بشكل مستمر تقريباً. ويمكن تفسير هذا بالزيادة الكبيرة في عدد السكان. واقتصاد الإمارات غريب للغاية من ناحية أن 91% من العاملين فيه هم من المغتربين.

وهناك جانب سفلي مظلم لهذا الازدهار، وهو ظروف العمل الفظيعة للعمال، والمساكن الرهيبة والعقود الملزمة بمدة عمل معينة والحرمان من الرواتب. واستجابت الحكومة لعلامات اضطراب العمال، التي كانت آخذة بالازدياد بالرغم من البيئة السياسية القمعية، من خلال تشريع يفرض حداً أدنى للأجور.

واقتصاد الإمارات غاية في الانفتاح والديناميكية، وهو محور حقيقي للتجارة والمشاريع. كما نما الاقتصاد الغير نفطي بشكل سريع، بالرغم من بقاء النفط في الصميم. وكان هناك تنويع كبير في قطاع الصادرات الغير نفطية مثل الإلكترونيات والآلات الخفيفة وتجهيزات المواصلات والتي شجعها وجود سلسلة من مناطق التجارة الحرة مثل منطقة جبل علي للتجارة الحرة في دبي.
 
كما احتضنت دبي إجراءات التحكيم الدولية، وهي واحدة من أقل الأماكن في العالم صعوبة في تشغيل وطرد العمال. ودبي هي مركز إعادة تصدير للمنطقة بأكملها. كما تنمو السياحة بسرعة.

وكذلك نمت صناعات الخدمات بسرعة مع مناطق التجارة الحرة في مجالات تقنية المعلومات والإعلام. وتقدم مدينة دبي للإعلام ونظيراتها ميزتين رئيستين هما : الفوائد الضريبية وحرية الكلام. وانتقلت إليها منظمات إعلامية كبرى، مثل رويترز وسوني، وناشرون وفنانون وكتاب. وقامت مجموعة محطات MBC الفضائية المعروفة بالانتقال من لندن إلى مدينة دبي للإعلام.