مسؤول في أملاك دبي يتوقع انتعاش السوق العقاري منتصف 2010

توقع نائب مدير أراضي وأملاك دبي  بأن يشهد السوق العقاري بدبي انتعاشا جديدا خلال النصف الأول من 2010، وأن تراجع الأسعار لا يخرج عن إطار التصحيح المطلوب من السوق لإيقاف المبالغات في الأسعار.

وشرح نائب مدير أراضي وأملاك دبي جمعة بن حميدان في حوار مع مجلة الطابو التي تصدرها الدائرة أسباب ذلك بما يمتلك السوق من مقومات متعددة ترشح وتدعم استعادته حركته النشطة خلافاً للعديد من الأسواق الناشئة أو المتقدمة.

ووصف السوق العقاري في الإمارة بأنه كان في (إجازة وبات على وشك الانتهاء منها) وبأن (السوق يعد العدة ويستعد لطفرة ثانية أقوى من الأولى في نواحي عدة مدعومة بالمزيد من التنظيم والنضج وستتحكم به عوامل جديدة تنافسية الأسعار والخدمات إلى جانب العوامل التقليدية المتعلقة بالعرض والطلب والجودة. وسيلعب التنافس بين المطورين دوراً مهماً في ترسيخ الوضوح فيما يتعلق بالأسعار والجودة).

وأوضح بن حميدان (43 عاماً) بأن لكل سوق في العالم دورة زمنية قد تتراوح مابين 3 إلى 7 سنوات. وما أن تنتهي دورة حتى تبدأ أخرى. وهذا ينطبق تماماً على سوق عقارات دبي الذي أنطلق في طفرة ثانية متفردة عام 2002 واستمرت حتى نهاية 2008.

ورفض بن حميدان في حواره مع " الطابو" الآراء القائلة بأن تراجع الأسعار التي شهدتها عقارات المدينة سببها تداعيات الأزمة المالية العالمية التي أطاحت بالعديد من أسواق المال والعقار في العالم. وقال بأن الأسعار لم تتراجع إلى الدرجة التي يصورها بعض أصحاب المصالح والمستفيدين من ذلك التراجع، بالإضافة إلى أن ما يسمونه بالتراجع السعري لم يخرج عن إطار التصحيح الذي كان مطلوباً ليس من السوق فقط بل كان من ضمن ما عملت الدائرة على تحقيقه لإيقاف المبالغات التي أحاطت بالأسعار في إطار حملتها الناجحة لجعل السوق أكثر تنظيماً ويتمتع بشفافية عالية.

وأوضح بن حميدان بأن السؤال الذي يجب أن نطرحه هو : هل كان يجب ترك الأسعار ترتفع إلى ما لا نهاية؟ بالتأكيد لا ... من مصلحة السوق ومن مصلحة المشتري وحتى المطور أن تشهد الأسعار صعوداً وهبوطاً بفعل العرض والطلب والتنافس والجودة وغيرها من العوامل وليس من المنطقي أن تبقى الأسعار عنيدة وترفض النزول إلى المستويات العادلة.

وعلق بن حميدان على ما يروج له تحت اسم تراجع أسعار قوي بأنه تصحيح لأسعار عقارات محددة في مناطق استثمارية محددة لكنها لم تؤثر على القيمة الحقيقة للعقار بل أثرت على هامش أرباح المضاربين.

وقال بن حميدان: البعض ينظر بعين الخوف إلى السوق العقاري لأنه يريد ذلك وليس لأن السوق(مخيف) بدليل النتائج التي حققها السوق والعوائد فوق المجزية المتعاملون فيه على مدى 6 سنوات أو أكثر. أعتقد بأن المتشائمين سيصدمون عندما يشاهدون السوق العقاري وهو يدخل دورته الجديدة بمزيد من الحيوية والانتعاش خلال النصف الأول من العام المقبل.وقال : دبي حافظت على مكانتها كأفضل الملاذات الاستثمارية الآمنة وهذه حقيقة لا ينكرها القاصي والداني.

ولفت بن حميدان بأن الدائرة على تماس مباشر مع المستثمرين والمطورين بحكم دورها وتلتقي بالمتفائلين والمتشائمين على حد سواء لكن الواضح لدينا بأن عدد المتشائمين قليل ولا يقاس بمن لا يعتقد بأن شيئاً تغير وبأن الفرص الاستثمارية موجودة لمن يريدها.

وتسائل بن حميدان: لماذا لم تهتز ثقة المستثمرين في السوق العقاري بدبي، أليس مرد ذلك إلى الجاذبية التي ما يزال السوق يتمتع بها حتى في ظل حركة التصحيح السعري التي لم لو نظرنا إليها بتأن لوجدنا بأنها لم تنل من الأسعار الأصلية بل من الأسعار المبالغ فيها.أليست تلك الثقة ثمرة التنظيم والتشريعات العقارية التي وضعت حقوق المستثمرين في مأمن ووفرت مناخاً نموذجياً للمزيد من الفرص الاستثمارية؟

وقال بن حميدان ليس جديداً القول بأن مقومات الانتعاش والازدهار متوفرة في سوق عقارات دبي لكن قد يبدو الجديد القول بأن الفرص ستكون من نصيب المحترفين وليس الطارئين أو المضاربين الذين نرى بأن البعض منهم كان ينطبق عليه وصف الضلع الأعوج في جسد التطوير العقاري.فهؤلاء لم يطبقوا نظرية الاستثمار طويل الأمد وهي نظرية أثبتت نجاحها على مدى التاريخ حيث أنهم فضلوا الشراء اليوم والبيع في اليوم التالي أو في اليوم ذاته ليجنوا هامشاً ربحياً على حساب السوق العقاري لكنهم تعرضوا لانتكاسة قاسية كانت من صنع أيديهم وليس من صنع تداعيات الأزمة المالية العالمية كما يروجون.أن منطق الاستثمار طويل الأمد يستقي معناه من أسمه أي على المدى الزمني البعيد الذي يتراوح ما بين 7 إلى 10 سنوات على أقل تقدير.

وتوقع في حواره مع الطابو بأن يشهد السوق العقاري بدبي انتعاشا جديدا خلال النصف الأول من 2010. وشرح أسباب ذلك بما يمتلك السوق من مقومات متعددة ترشح وتدعم استعادته حركته النشطة خلافاً للعديد من الأسواق الناشئة أو المتقدمة.

وذكر  بأن دبي أول من أبتكر تجربة الطفرة العقارية في 2002  وهي قادرة على ابتكار وصياغة الوسائل الداعمة لتلك الطفرة وكيفية ديمومتها. وقد لاحظ الجميع كيف أن دبي بتجربتها المتفردة أشعلت فتيل المنافسة في المنطقة لتقود بكل فخر قاطرة النمو العقاري.

ولفت إلى أن دبي لم تترك الطفرة تسير من دون أن تضفي عليها الأطر القانونية التي تحمي حقوق جميع المتعاملين فكان التنظيم العقاري سلاحها الفعال بوجه بعض الممارسات الخاطئة التي لا يخلو أي سوق عقاري منها في العالم ولكن يبقى أن ما حصدته المدينة من التنظيم محط إعجاب وتقدير دولي قبل أن يكون محل تقدير وثناء المتعاملين في السوق .

ونصح بن حميدان بعض المطورين العقاريين إلى تغيير طريقة عملهم وسياساتهم التي يديرون بها مشاريعهم العقارية إلى حيث تلبي متطلبات المستجدات في السوق والمتغيرات التي طرأت على سلوك المشترين.

وتوقع بن حميدان بأن تتلاشى مشاعر الخوف من تداعيات الأزمة العالمية وربطها بتأرجج الأسعار مع نهاية العام الجاري، لاسيما مع ظهور مؤشرات قوية على وضوح الرؤية لدى أطراف العملية الاستثمارية في السوق العقاري، فالجميع يشاهد ثبات المشاريع والالتزام بتنفيذها ويتحكم في هذا الثبات قوة التنظيم العقاري والتزام غالبية المطورين بتعهداتهم وزيادة هامش أرباح شركات التطوير عقب تراجع تكلفة التشييد.

وحول ما قد يشكل تناقضاً مع ما ذهب إليه بخصوص ثبات المشاريع ومواصلة تنفيذها في حين يتناقل السوق أخبارا عن إلغاء أو تأجيل مشاريع عقارية فأجاب: ليس هناك أي تناقض فالمشاريع التي تم تأجيلها وليس إلغائها هي مشاريع ما تزال على الورق وليس عليها التزامات بينما المشاريع التي عليها التزامات فهناك آليات تطبق حالياً لحسم تلك الالتزامات من دون الإضرار بمصالح أي طرف في حين تواصل باقي المشاريع مسيرتها وربما يشهد بعضها تأخير ما لأسباب تتصل بالمطور نفسه أو خارج عن إرادته لكنها في كل الأحوال ماضية قدماً نحو الإنجاز والتسليم.

وأكد بن حميدان بأن بيوت المؤسسات المالية بدأت بالدخول مجدداً إلى سوق التمويل العقاري مع تشدد في الإجراءات وقد يرى البعض ذلك التشدد مطلوباً بينما يرى البعض الآخر بأن ذلك التشدد سرعان ما سيتحول إلى مرونة مع حدوث التعافي الكامل في السوق. وفي كل الأحوال نحن نعتقد بأن عودة البنوك إلى سوق الرهن مؤشر قوي على متانة السوق بوجه ما طرأ على الأسواق العالمية. وقال بن حميدان سيتطلب رفع مستويات أداء سوق التمويل آليات تساعد المشترين على الاطمئنان على استثماراتهم في حين لن تقلق المؤسسات التمويلية على حقوقها التي ضمنها القانون ومبادرة الحكومة في ضمان القروض.

ويرى بن حميدان بأن دائرة الأراضي تتعامل مع المستجدات بطريقة غير تقليدية. فقد قامت بمجموعة خطوات لم تحبسها في موقع المتفرج بل نقلتها إلى حيث تتفاعل مع الجميع فمثلاً الجميع يعرف بأن تداعيات الأزمة العالمية ظهرت على شكل مخاوف من جانب شريحة من المشترين الذين سارعوا يطالبون بإلغاء عقودهم مع المطورين وقد تعاملت الدائرة مع هذه الحالة الشائكة بإنشاء مركز التوفيق العقاري وتعاونت مع محاكم دبي من خلال دور الدائرة بتقريب وجهات النظر والتوفيق بين المتنازعين.

وحتى نكون أكثر شفافية وصريحين في تناول المشهد بأكمله دون مواربة أو تورية فنحن نعتقد بأن تلك النزاعات ما كانت لتظهر على السطح فيما لو كانت مؤسسة التنظيم العقاري موجودة منذ عام 2000 أي لو أنها رافقت إطلاق المشاريع والطفرة العقارية لكانت امتلكت الوقت الكافي لتقويض ظهور المشكلات والخلافات في التعاقدات التي شهدناها مؤخراً.

وختم بن حميدان بالقول بأن الدائرة تسعى إلى احتواء كل العاملين في السوق العقاري ومشاريعهم وصقلهم في إطار التنظيم بعد الانتهاء من تقويم بعض الممارسات التي لا تخدم ديمومة السوق وأعتقد من خلال النتائج التي نشهدها بأن الدائرة باتت قاب قوسين أو ادني من تحقيق هدفها. وربما ليس سراً أن، نذيع بأن الدائرة الآن منشغلة بالقضاء على المضاربة العشوائية التي يقوم بها بعض الطارئين الذين سال لعابهم أمام عوائد العقار فتركوا محال البقالة أو غيرها - مع احترامي لهذه المهن وكل المهن الشريفة- ليتوجهوا إلى العقار والمضاربة عليه وبالطبع فأن ذلك أمر مشروع إذا كانت العملية تتم في إطار أخلاقي وقانوني.