دراسة تكشف عن التكلفة الكاملة للرهن العقاري في الإمارات

تصل التكلفة النهائية للرهن العقاري في الإمارات حالياً إلى 143 بالمائة من القيمة الأصلية للقرض، وفقاً لأحدث الإحصاءات المتوفرة.

وتتراوح معدلات الفائدة الحالية في دبي بين 6.5 و8.5 بالمائة اعتماداً على نوع التمويل والمقرض والمشروع والعربون المدفوع مقدماً. وهذا يعني أن المشترين الذين يأخذون قرضاً يبلغ مليوني درهم على مدى 25 عام يدفعون مبلغاً إجمالياً يتراوح بين 4,079,244.31 درهم و4,864,363.90 درهم عند إضافة الفوائد والتكاليف الأخرى.

وتبلغ معدلات الفائدة الحالية في الإمارات نحو ضعف تلك المعمول بها في دول أخرى عديدة، حيث يبلغ معدل الفائدة في استراليا 3.75 بالمائة وفي الصين 5.31 بالمائة وفي الهند 4.75 بالمائة وفي كدنا والولايات المتحدة 0.25 بالمائة.

وتشير "إندبندنت فاينانس"، وهي شركة تقدم الاستشارة حول الرهون العقارية للمشترين في الإمارات، إلى أن أنشط خمس مؤسسات في الإقراض هي "بنك المشرق" و"بنك دبي الإسلامي" و"بنك أبو ظبي التجاري" و"بنك رأس الخيمة" و"ستاندرد تشارترد" ويتراوح معدل الأقساط الشهرية بين 13,504.14 درهم و16,104.54 درهم.

وتقل أقساط الفائدة كلما تم إحراز تقدم في جدول التسديد. غير أنه خلال الأسبوع الأول من جدول دفع يمتد على 25 عام ويبلغ معدل الفائدة عليه 7.5 بالمائة، فإن قسط الفائدة لرهن بمبلغ مليوني درهم يشكّل نحو 85 بالمائة من إجمالي المبلغ المستحق شهرياً.

وعند الوصول إلى منتصف الطريق في التسديد في الأسبوع رقم 150 فإن قسط الفائدة سيشكل 60 بالمائة وفي القسط الأخير لن تشكل الفائدة سوى 0.6 بالمائة.

وإذا ما عمد الحاصل على رهن عقاري إلى تقليص مدة التسديد إلى 15 عام فإن الأقساط الشهرية للرهن المذكور أعلاه تزداد بنسبة 25 بالمائة لتتراوح بين 3,760.43 درهم و18,540.25 درهم ويبلغ إجمالي التوفير 45 بالمائة مقارنةً بالتسديد على مدى 25 عام.

إلا أن معظم مؤسسات الإقراض لديهم ما يعرف بأجور التسوية المبكرة التي تصل إلى اثنين بالمائة إذا قرر المقترض تسديد القرض بشكل مبكر، وتصل تلك الأجور إلى خمسة بالمائة في حال قرر بنك آخر شراء الرهن العقاري.

أما التكاليف الأخرى المتعارف عليها في الرهن العقاري فتتضمن: رسوم الإجراءات البنكية التي تبلغ 1.25 بالمائة من مبلغ القرض ورسم التقييم الذي يصل إلى 3,000 درهم ورسم تسجيل الرهن العقاري الذي يبلغ نحو 0.25 بالمائة من مبلغ القرض.

وكشف أريبيان بزنس في وقت سابق من الشهر الجاري أن 40 بالمائة من المشترين في دبي ممن حصلوا على موافقة مسبقة من المقرضين بمنحهم رهون عقارية قرروا التراجع عن شراء العقارات.

وذكر مستشار في إندبندنت فاينانس "ثمة عدد كبير من زبائننا الذين يحصلون على موافقات مسبقة ولا يمضون بعملية الشراء".

وعزا المستشار السبب الرئيس وراء إلغاء الصفقات إلى أن وصول الوثائق من المطورين يستغرق في العادة بين شهرين وثلاثة أشهر فيدرس بعدها المشترون وضع السوق ويغيروا رأيهم حول المضي بالصفقة.

"فهم يلحظون انخفاض الأسعار وتغير السوق فيتراجعون عن الصفقة".