إبراهيم المهوس: التثمين العقاري ضرورة ملحة

قيمة العقار تكمن في قدرته على تلبية احتياجات ومتطلبات الأفراد والشركات، وتشمل ملكية العقار كل المصالح والمميزات والحقوق في العقار باعتبارها أجزاء مكملة له، ومن هذه الحقوق حق استخدام وإشغال العقار، وكذلك تأجيره أو بيعه أو الوصية والتبرع به، في لقاء مع كونستركشن ويك أخبرنا إبراهيم المهوس أن التثمين العقاري لم يصل إلى مرحلة الصناعة في السعودية،  لأسباب كثيرة نتعرف عليها بين ثنايا هذا الحوار.

بداية ما هي أهمية الثمين العقاري؟

السوق العقاري مليء بالمتغيرات والمؤثرات المختلفة، وهناك خطورة في التعامل مع الوسطاء العقاريين القائمين أعمال التقييم بحكم تواجدهم في السوق العقاري، وأثر ذلك على قطاعات البنوك وشركات التمويل والمصارف المالية وشركات التأمين، ومن أهم فوائد التثمين أنه يجنب المستثمرين أو المستأجرين دفع مبالغ إضافية تزيد عن قيمة العقار الحقيقية التي قد تسبب خسائر كبيرة، ويحدد قيم البيع والشراء للقطاعات المستفيدة،كما يقلل من المضاربات العقارية التي تضر بالاقتصاد، ومن ثم يدعم توفير السيولة للمستفيدين في جميع المجالات، ويساهم التقييم في عملية تنظيم وتخطيط المدن، حيث ينصح المالك بأعلى وأفضل استخدام للمواقع حسب نظام البناء المصرح به، وتوفر للشركات قيم أصولها التي يتم تضمينها في تقاريرها المالية، وتحليل وتقدير أداء الاستثمارات العقارية التي يحتاجها المستثمرين للمقارنة مع استثمارات في القطاعات الأخرى، ويساعد على تحديد رسوم الضرائب والزكاة المتعلقة بالعقار، كما يساهم في فض المنازعات في المحاكم الشرعية.

ما هي الشروط الأساسية الواجب توافرها في الخبير والمثمن؟

لا شك أن مهنة التثمين مهنة مهمة جداً ولها متطلبات أساسية، ويجب أن يتوفر شروط خاصة فيمن يمارس هذه المهنة، منها على سبيل المثال التأهيل العلمي، والحصول على دورات متخصصة في مجال التثمين، وأن يكون لديه معرفة بالأصول التي يجري تقييمها، فالمقيم ليس فقط مقيماً عقاريا فقد يكون مقيما صناعيا أو تجاريا، فيقيم معدات صناعية وإنشائية وتجهيزات مختلفة، ويجب على المقيم أيضاً الاضطلاع على طرق وأساليب التثمين في المجال الدولي والاستفادة منها، حتى يستطيع أن يكون محترفا وله رأي يعتد به، وملماً بعلوم الجغرافيا والهندسة والمساحة والاقتصاد والمحاسبة والإدارة المالية والتمويل، وأن يكون لديه معرفة جيدة بالتشريعات والقوانين الرسمية بالسوق العقاري، حياديته تجاه العقارات التي يقيمها، وأن يكون لديه خبرة فعلية لأعمال التقييم من 5إلى 15 سنة.

هل التقييم أو التثمين يختلف من دولة لأخرى أم أنه ذو معايير عالمية؟

يختلف اختلافا جزئياً، حيث يأخذ بالاعتبار أن كل دولة لها ظروفها الخاصة، لكن أسس التقييم عموماً أسس موحدة على مستوى العالم، ولكن يبقى لكل دولة أن تختار ما يناسبها من وضع الأسس والمعايير العامة، ونتائج التقييم المتمثلة في صياغة التقارير بطريقة سلسلة بحيث يستطيع أن يفهما متلقي التقرير، لمناقشة النقاط المختلفة التي جاءت في التقارير.

في ظل وجود شركات متخصصة في مجال التقييم وتمتلك الخبرة العالية هل مازالت المكاتب العقارية الصغيرة تمارس التقييم أو التثمين؟

للأسف الشديد نعم، فلا يوجد تنظيم لعملية التقييم في السعودية، ومن يمارسها إما مكاتب عقارية صغيرة وهي تضيف سعر التقييم على السعر الإجمالي للأرض، وهذا فيه غبن كبير للبائع أو المشترى، لأن هؤلاء الأشخاص لا يمتلكون خبرة كفاية في مجال التقييم، فمازالت مهنة التقييم  في السعودية تحتاج إلى إعادة نظر، كما أنها لم تصل لدرجة متطورة نستطيع معها أن نقول أنها تحولت لصناعة، وحالياً هناك جهود مبذولة من قبل المهتمين في هذا المجال لإنشاء هيئة عليا مختصة في التقييم، تنظم حركة السوق وتكون بمثابة مظلة ينضوي تحتها من يمارس التثمين في المملكة وفق أطر ومعايير متعارف عليها، وليس كما يحدث الآن مع بعض المكاتب التي تمارس هدراً  للاقتصاد الوطني وغبناً لأحد أطراف عملية البيع أو الشراء.

حسناً ما هي الجهود المبذولة من قبل الدولة والقطاع الخاص الذي يمتلك خبرة في مجال التثمين للارتقاء بهذا القطاع؟

الدولة وضعت مؤخرا أسسا للتقييم والتثمين بشكل عام، ومازال تنظيم مهنة التقييم يتداول بين مجلس الشورى والمجلس الاقتصادي الأعلى لإنشاء هيئة عليا للتثمين، فهناك تشريعات مختلفة تنظم هذا القطاع، ومازلنا ننتظر صياغة الأفكار والرؤى النهائية لتخرج إلى النور، فهذه الهيئة الوليدة التي سوف تشرف عليها الدولة، ستعيد ترتيب السوق على النحو الصحيح، ويأخذ خبير التقييم رقماً من الهيئة ويمارس دوره في السوق، ويكون المقيّم محلَّفاً ويراعي الحيادية التامة في ممارسة التثمين، ويمارس مهنته في السوق وفق المعايير المتعارف عليها محليا وعالمياً.

وماذا عن منهجية عمل التثمين لديكم؟

يتم تنفيذ عمليات التثمين بواسطة خبراء يطبقون الأسس والمعايير التي تنتهجها الشركة، وفق المعايير المحلية لتثمين الأصول وكذلك المعايير المطبقة عالمياً، مثل معايير التقييم الدولية( IVS ) والمعايير الموحدة لممارسة مهنة التقييم ( USPAP )، وعلاوة على ذلك فخبراء التثمين لدينا يعون العلاقة بين تثمين الأصول والأسواق المالية وتقلبات السوق. ويقوم فريق التثمين بجمع أدق التفاصيل والمعلومات اللازمة لعملية التثمين، وبالتالي تقديم أفضل النتائج التي تخدم العميل، ويتم هناك اتصال مستمر مع العملاء وإطلاعهم على آخر المستجدات فيما يتعلق بعمليات التثمين.

ولكن كيف يتم ضبط دقة عملية التثمين؟

يتم ذلك من خلال توثيق جميع البيانات التي يقوم فريق البحث بجمعها، وتعيين خبيري تثمين أو أكثر لكل عملية تثمين ( وبالخصوص التثمين العقاري)، وتخضع جميع البيانات والمسودات والتقارير لمراجعة دقيقة من مديري الإدارات والأقسام، وكذلك الإدارة العليا للتأكد من تطبيق الإجراءات وفقا للمعايير المهنية، وتقدم الشركة تقرير التثمين وفقاً لرغبة العميل وهما ثلاثة تقارير حسب المعايير الدولية وهم كالتالي:

التقرير المتكامل يشمل تقديم كافة المعلومات وطرق تحليلها والمنطق وراء استنتاجات خبراء التقييم للوصول إلى القيمة النهائية للعقار.أما التقرير الملخص فهو أقل من حيث المحتوى إلا أنه قد لا يشتمل على معلومات يمكن من خلالها أن يتوصل العميل لنفس النتائج التي توصل إليها خبراء التقييم. وفي "التقرير المجدول" نجد نمطي نموذجي على هيئة جدول يقوم خبراء التقييم بملء محتويات أجزائه المختلفة، ولا يشمل هذا التقرير على أي من المعلومات التفصيلية التي تم استخدامها من قبل خبراء التقييم للوصول إلى الاستنتاج النهائي لقيمة العقار.

ما هي طرق تحديد قيمة العقار؟

هناك عدة أنواع مختلفة من العقارات التجارية والصناعية والخدمية، ولكل عقار منها أوضاعه الخاصة عند إجراء عملية التثمين، فقد يكون صاحب العقار هو الذي يشغله، والعقار مصممم وفقا لشروط واحتياجات تجارية معينة، أو تم شراؤه أو بيعه كاستثمار، وهناك ثلاثة طرق متعارف عليها دولياً للتثمين ومستخدمة بشكل عام وهي (مقارنة المبيعات) و(رسملة الدخل) و(التكلفة المقارنة بالمبيعات المشابهة):وهي عقد مقارنات مع عقارات مشابهة في السوق وتعتبر نتائجها موثوق منها في حال توفر المعلومات الدقيقة.