أسعار الإيجارات في دبي تنخفض إلى مستويات كانت حلماً

تواصل أسعار المساحات المتوفرة تراجعها إلى مستويات كانت لتبدو وكأنها مجرد خيال قبل بضعة أشهر في وقت أصبح فيه سوق العقارات التجارية في دبي مقيداً بحالة أمست سائدة تجتمع فيها مصالح مالكين متعددين في المشروع ذاته.

وأفادت صحيفة "ذا ناشيونال" اليومية الإماراتية أن الإعلانات عن أسعار العقارات كانت لتبدو بعيدة عن التصديق قبل عام من الآن بتوفر مكاتب للإيجار مقابل 99 درهم (26.95 دولار) للقدم المربع بالقرب من قلب دبي التجاري.

فكان ما يميز المدينة قبل عام هو تمتعها بنسبة إشغال للمساحات المكتبية تبلغ 100 بالمائة ووصول الإيجارات في المناطق الممتازة إلى 400 درهم للقدم المربع. أما الآن فهاهي البنايات التجارية المحيطة بالمدينة تقبع خالية.

وتحول المستثمرون إلى شراء المكاتب خوفاً من انهيار العقارات السكنية. غير أنه بدلاً من شراء أبراج كاملة يمكن تأجيرها للمؤسسات الكبيرة وبيعها لكبار المستثمرين، تم بيع العديد من المباني بالطوابق، وهو قرار أخذ يشل حركة السوق.

وفي هذا السياق، ذكر المدير الإداري لشركة "سي بي ريتشارد إليس" في دبي، نيكولاس ماكلين للصحيفة "يشكل التقسيم واحد من أهم المشاكل في سوق المكاتب حالياً بسبب بيع عدد كبير من المباني المكتبية في دبي بطريقة المصالح المتعددة. وبذلك يجب أخذ رأي كل مالك على حده حتى تتم عملية البيع".

ومن المقرر أن يمثل "الخليج التجاري" أكبر موقع جديد للمكاتب في دبي حيث يجري طرح الملايين من الأقدام المربعة ضمن وحدات جديدة بالقرب من موقع أعلى برج في العالم.

ويتجه المشروع نحو المؤسسات الدولية الكبيرة التي تسعى إلى الحصول على مساحات بمستوى عال في واحد من أرقى مناطق المدينة.

ويصبح تأجير العقار أكثر صعوبة عندما تجد شركة كبيرة تبحث عن أكثر من طابق أنها تتفاوض مع 10 أو 20 مالك من أجل التوصل إلى اتفاق حول الإيجار.

وبحسب السيد ماكلين فإن مثل هذه المباني متعددة الأطراف تبقى فارغة أكثر مما ينبغي. وهذا بدوره يؤثر على مواقع المباني حول المدينة، بما فيها الخليج التجاري وتيكوم وأبراج بحيرة جميرا حيث يجري الإعلان الآن عن مساحات مكتبية جديدة مقابل 55 درهم للقدم المربع.

ومن جانبه، ذكر الرئيس التنفيذي لشركة "لاندمارك" للتطوير العقاري، تشارلز نيل "كانت الأوضاع في الإمارات تتمتع بخصوصية فائقة بسبب قلة المساحات المكتبية وزيادة مستوى الطلب ما أدى إلى ارتفاع كبير في الأسعار. وكان ارتفاع الأسعار سبب آخر وراء بيع الوحدات بالقطع".

وتشير شركة "دي تي زي" المتخصصة بالاستشارات العقارية العالمية إلى أن إيجارات المكاتب وأسعار البيع في دبي ازدادت بأربعة أضعاف في أقل من ثلاثة أعوام. وأدى ذلك إلى تسابق المستثمرين للحصول على أي جزء من العقار مهما كان حجمه.

وذكر نائب الرئيس ومدير الاستثمارات في "سي بي آر إي" الشرق الأوسط، أحمد صيدلي "يسعى الناس جاهدين لشراء أي عقار في دبي وبأي سعر كان. ولكن حين يصبح السوق مغرقاً، يبقى يشكل العثور على مساحة مناسبة مشكلة بالنسبة للزبائن الذين يبحثون عن مساحة مكتبية كبيرة. فمن الصعب التوصل إلى اتفاق حين يكون ثمة أربعة مالكين مختلفين في الطابق ذاته".

ويشير وسطاء عقاريون إلى أنه نتيجةً للأزمة المالية العالمية وبسبب إغراق السوق، تراجعت إيجارات المكاتب بأكثر من 40 بالمائة عن مستويات القمة التي وصلت إليها في منتصف العام السابق. فنحو ثلث جميع المساحات المكتبية في دبي هي فارغة بالفعل، وذلك بحسب "جونز لانج لاسيل" التي تعد واحدة من أكبر شركات الوساطة العقارية في العالم.

وما يزيد الأمر سوءاً أنه من المتوقع أن تتضاعف المساحات المكتبية في دبي في غضون عامين لتبلغ 70 مليون قدم مربع، ويتكهن المحللون أن نحو نصف المباني الحالية ستكون فارغة في ذلك الوقت.

وأضاف ماكلين أن المستثمرين يأملون أن تدخل السوق كميات كبيرة من الأموال لاستيعاب عدد من المباني المنجزة. غير أن المشكلة تكمن في أنه حتى في حال وجود كميات من الأموال بالانتظار، فعليها أن تبدأ بعملية الشراء بشكل فعّال.

ومن أجل إيجاد حل لمشكلة التوصل إلى اتفاق مع عدد من المالكين حول مبنى واحد، يحاول بعض المطورين والمالكين إقامة شركات قابضة تملك حق منح الإيجارات بالنيابة عن عدد من المالكين وأن تقدم كيان واحد للتفاوض مع المستأجرين المحتملين. غير أنه ثبت بأن الحصول على موافقة مالكين مختلفين على مفهوم كهذا تعد أمراً صعباً.

وذكر ماكلين "اشترى كثيرون عقارات فقط من أجل بيعها لتحقيق ربح سريع، وأصبح هؤلاء يجدون أنفسهم مسؤولين عن تأجير تلك العقارات مع أنهم لا يملكون أي خبرة في هذا الأمر".

وقد يكون المبنيين التابعين لشركة "أمنيات" في منطقة الخليج التجاري في وضع أفضل من العديد من المباني الأخرى التي تطرح في السوق لأن هذه الشركة تعرض تقديم خدمات مشتركة للمالكين.

إذ ذكر المدير الإداري لشركة "أمنيات" لإدارة الأصول، لويد باد "أنشأنا قسم للخدمات العقارية يتيح للمالكين تخويل فريقنا لتأجير أو إدارة أو إعادة بيع الوحدات. وقد سجل نحو نصف مالكي المبنيين في هذه الخدمة.

وبينما تزداد المنافسة من أجل الحصول على مستأجرين، فإن المالكين مضطرين لتقديم المزيد من الحوافز للمستأجرين.