مؤشر كوليرز لأسعار المنازل في دبي ينخفض 6% في الربع الثالث

انخفض معدل أسعار المنازل في دبي بمقدار 6 بالمائة للربع الثالث من العام الجاري وفقاً لمؤشر كوليرز إنترناشيونال لأسعار المنازل في دبي، للمرة الثانية على التوالي، ليصل إلى أدنى مستوى له منذ الربع الثاني من العام الماضي 2009.

وانخفض المؤشر 7 نقاط أساس من 114 نقطة في الربع الثاني من هذا العام ليقف عند 107 نقاط في الربع الثالث، إذ سجّل معدّل السعر الوسطي للمنازل نحو 951 درهماً للقدم المربعة (10,236 درهماً للمتر المربع) في الربع الثالث بعد أن بلغ في الربع الثاني 1.015 درهماً للقدم المربعة (10,925 درهماً للمتر المربع). وذلك وفقاً للبيان الذي تلقى أريبيان بزنس نسخة منه.

واتخذ نمط الأداء السنوي للمؤشر المنحى ذاته، إذ انخفضت القيمة الكلية لأسعار المنازل 6 بالمائة مقارنة بالربع الثالث من العام 2009، مع انخفاض المؤشر 6 نقاط أساس من 114 نقطة إلى 108 نقاط للفترة المذكورة نفسها.

وأشار إيان ألبيرت، المدير الإقليمي لكوليرز إنترناشيونال، إلى أن المؤشر ظلّ يتراوح حول القيمة نفسها منذ الربع الثالث في 2009، مبيناً أن التذبذبات باتت أكبر في الربع الثالث من هذا العام، وقال "اتسعت التذبذبات من 1.8 بالمائة في الربع الأخير من العام الماضي لتبلغ 4.8 بالمائة في الربع الثالث من 2010، وعلى الأثر، بدأنا نشهد انحداراً طفيفاً في المعدل الكلي للأسعار، لكنه يتعمّق، عقب فترة من الاستقرار السعري".

وعزا ألبيرت التراجع في المؤشر خلال الربع الثالث إلى التباطئ الاعتيادي في موسم الصيف، والذي دلّل عليه تراجع في التعاملات بلغ 4 بالمائة بين الربعين، إلى جانب القيود التي ما تزال مفروضة على التمويل العقاري، وأوضح بالقول "ظلّت جهات الإقراض، المتمثلة بالبنوك ومؤسسات التمويل، ملزمة نفسها بسياسة إقراض محافظة تنعكس في تشدد أكبر على معايير الإقراض، رغم بعض التحسن الذي شهدته قيمة القروض ومعدلات الفائدة".

وتعتبر كوليرز عودة شركة تمويل، وهي إحدى شركات التمويل العقاري في سوق دبي، دلالة إيجابية محتملة، سيما إذا عزّز استئناف أنشطتها الإقراضية التمويل المعروض وشجّع المشترين على العودة إلى السوق. إلاّ أن تقييم درجة التحسن في هذا الوقت يظل أمراً صعباً، بالنظر إلى الأداء الحالي للسوق المتسم بالهدوء، علاوة على عدم الكشف عن خطط العمل الخاصة بالشركة.

وتعزّز كوليرز في أحدث تقرير لمؤشر أسعار المنازل تحليلها بدلالتين أخريتين تتبنيان وجهات نظر مختلفة لتقييم نقاط القوة والضعف ومكانة سوق العقارات السكنية في دبي. الدلالة الأولى تقارن أداء مؤشر أسعار المنازل بمؤشر سوق دبي المالي منذ إطلاق المؤشر في الربع الأول من 2007. وقد قدّم القطاع العقاري السكني، ما بين الربع الأول من 2007 والربع الثاني من 2010، عائدات أعلى مع درجة أقل بكثير من التقلب أو التباين، في انعكاس لصورة الاستثمار في السوق العقارية السكنية.

أما الدلالة الأخرى، فهي العلاقة النسبية بين السعر والإيجار، والتي تستخدَم استخداماً واسعاً كمؤشر على القيمة الأساسية، المستخلصة من الدخل الإيجاري للأصول العقارية.

وتساعد العلاقة النسبية على معرفة الوقت الذي تنحرف فيه الأسعار عن معدلها أو عن قيمتها الأساسية، في دلالة إما على فقاعة محتملة أو على انخفاض التقييمات في قيمة العقار. وباعتماد الربع الثاني من العام 2007 كقاعدة، واعتماد قيمة العلاقة النسبية بين السعر والإيجار عندها هي 1، فإن المعدل طويل الأمد للعلاقة النسبية لسوق دبي العقارية منذ ذلك الحين هو 1.23، بينما وصلت العلاقة النسبية إلى 1.56 عندما بلغت أسعار المنازل ذروتها بين الربعين الثاني والثالث من 2008، وانخفضت في مرحلة التصحيح القاسي في الربع الأول من 2009 لتبلغ 1.11.

وأشار ألبيرت إلى أن العلاقة النسبية وقفت في الربع الثالث من العام 2010 عند 1.31، محققة ارتفاعاً قدره 6.4 بالمائة عن معدلها، وقال "من المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل بمعدل أكبر يتجاوز 6.4 بالمائة في ظل توقعات تشير إلى مزيد من الانخفاض في الإيجارات، ما سيشكل ضغطاً أكبر يدفع الأسعار إلى مزيد من الانخفاض".

وتمثل العلاقة النسبية بين السعر والإيجار، على الصعيد العالمي، أداة ذات منفعة في المقارنة بين الأسواق، ففي سوق الولايات المتحدة تبلغ هذه العلاقة حالياً 1.021، وهي أعلى من المعدل طويل الأمد البالغ 0.99 بنحو 4 بالمائة، رغم هشاشة السوق العقارية هناك. أما في المملكة المتحدة، فتقف العلاقة النسبية بين السعر والإيجار عند 1.22، وذلك مقارنة بالمعدل طويل الأمد البالغ 0.94، ما يشير إلى مغالاة بنحو 29 بالمائة في تقدير أسعار المنازل في المملكة المتحدة. وفي هونغ كونغ، حيث تشهد السوق العقارية نمواً، فإن العلاقة النسبية بين السعر والإيجار أعلى بنحو 50 بالمائة من معدلها طويل الأمد البالغ 1.06.

ومن المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل في كل من المملكة المتحدة والولايات المتحدة، اللتين تتسم أسواق الإيجار فيهما بالاستقرار المصحوب بتذبذبات طفيفة، تماشياً مع العلاقة النسبية بين السعر والإيجار في السوقين. أما في الأسواق العقارية النامية مثل هونغ كونغ، فليس من المتوقع أن تشهد الأسعار انخفاضاً في الأمد القريب، نظراً للنمو الراسخ الذي يتسم به الاقتصاد في هونغ كونغ والصين، والذي يصحبه ارتفاع في طلب المستثمرين على العقارات.

وتتوقع كوليرز إنترناشيونال، طرح نحو 33 ألف وحدة سكنية في السوق بحلول نهاية العام 2010، انخفاضاً من تقديراتها السابقة بطرح 41 ألف وحدة، عقب تأخرٍ أو إعادة جدولة في عدد من المشاريع في دبي. ونظراً لسجلّ دبي العقاري حتى الآن، فإنه قد يتأخر تسليم عدد كبير من هذه الوحدات حتى العام 2011.

ويرى ألبيرت أن ظروف السوق تبقى جيدة للمستأجرين المستفيدين من انخفاض الأسعار، وبالتالي انخفاض الإيجارات، لكن هذه الظروف في نظر ألبيرت "سيئة للمستثمرين الذين يرون مداخليهم المحتملة تنكمش تبعاً لقاعدة العرض والطلب".

النتائج الرئيسية للتقرير:

- انخفض المؤشر العام بنسبة 6 بالمائة بين الربعين الثاني والثالث من 2010.

- انخفض المؤشر انخفاضاً سنوياً قدره 6 بالمائة بين الربع الثالث من 2009 والربع الثالث من 2010.

- انخفض معدّل السعر المختلط للمنازل في الربع الثالث من العام 2010، من 1,015 درهماً للقدم المربعة (10,915 درهماً للمتر المربع) ليصل إلى 951 درهماً للقدم المربعة (10,236 درهماً للمتر المربع).

- انخفضت أسعار الشقق بنسبة 7 بالمائة في الربع الثالث من 2010 مقارنة بالربع الثاني منه.

- انخفضت أسعار الفيلات بنسبة 5 بالمائة في الربع الثالث من 2010 مقارنة بالربع الثاني منه.

- انخفضت أسعار منازل التاون هاوس بنسبة 8 بالمائة في الربع الثالث من 2010 مقارنة بالربع الثاني منه.

- شكلت الشقق 32 بالمائة من مجموع التعاملات العقارية.

- شكلت الفيلات 50 بالمائة من مجموع التعاملات العقارية.

- شكلت منازل التاون هاوس 18 بالمائة من مجموع التعاملات العقارية.

- انخفض عدد التعاملات بنسبة 4 بالمائة في الربع الثالث من 2010 مقارنة بالربع الثاني منه.