من جدّ وجد

كما أن إحدى المشاكل الحقيقية في السوق اليوم تتمثل في أن هناك شركات أجنبية كبرى يعدون ما يسمونه بدراسات الجدوى الاقتصادية، ولكنها واقعياً لا تتعدى أن تكون دراسة تاريخية للسوق دون تقديم أي توقعات أو تنبؤات لما سيأتي، والمشكلة تكمن في أن بعض البنوك لا تقبل إلا بأن يأتيها المطور بإحدى هذه الدراسات.

يضيف: “عبر اطلاعي على الكثير من دراسات الجدوى، وجدت العديد منها يفتقر إلى أجزاء تحليلية هامة مثل دراسة درجة الحساسية في السوق (sensitivity analysis) بالنسبة للسعر والتكلفة والربح وغيرها وماذا إن ارتفعوا أو انخفضوا، لمعرفة ظروف المشروع وهل من الأفضل الدخول فيه أم لا. وعند تأسيس بَوْن عملنا على دراسة جدوى شاملة وحاولنا عدم ترك أي تفصيلة مهمة دون التطرق لها”.

إدارة التطوير

يمثل الموقع الإلكتروني لشركة “بَوْن” منصة تثقيفية لمستلزمات العملية الإدارة في عالم العقار. ويوضح وجود أنواع مختلفة من الإدارة المطلوبة لنجاح تطوير مشروع عقاري جديد. أولها الإدارة المالية، والتي تشمل حساب التكاليف وإعداد الميزانيات وإدارة التسهيلات المالية للمشروع، وإدارة الاستثمار وحسابات العملاء، والرقابة على هذه العمليات منذ بداية المشروع حتى نهايته.

وبالتوازي مع ذلك تأتي الإدارة الهندسية وتبدأ بتطوير فكرة المشروع، ثم يقسمها باش إلى شقين أولهما يتعلق باهتمام المطور ببعض تفاصيل التصميم، كأن يعرف من الاستشاري نسبة الاستغلال للأرض الموجودة في البناء، ونسبة استثمار المساحات المباعة من الطابق الواحد، ونسبة التوفير في تكوين العناصر حيث تبنى تصاميم بعض الأبراج لتضم زخرفة مبالغ فيها شكلاً وتكلفة مما يكبد المشروع ما نسبته 40 % من تكلفة غير ضرورية.

الشق الثاني يتعلق بالإدارة الهندسية التنفيذية، والتي يستغني عنها بعض المطورين، لكن بَوْن لديها قسم متخصص ليشرف على التصاميم، ويراقب التنفيذ ميدانياً.

ثالثاً تأتي إدارة الاستثمار التي تعمل على إعداد دراسات الجدوى، وتأسيس وإدارة الصناديق الاستثمارية، وتساهم في عملية الحصول على تسهيلات تمويلية للمشروع. أما الإدارة التسويقية فهي ذات دور محوري في التطوير العقاري، والتي تتطلب إجراء دراسة وتحليل لأسواق المشروع، وتحديد الفئات المستهدفة، ووضع استراتيجية التسويق والمبيعات لوحدات المشروع.

وفي تعليق باش على مدى توافر المعلومات داخل السوق المحلية لدعم إدارة التسويق، أوضح أن المعلومات التي يحتاجها المطور ليشيد مشروعاً يلائم السوق محددة، كأسعار السوق والتكلفة وتوجهات الطلب والمساحات المرغوب بها وهكذا، وأشار إلى أن يمكن الوصول لهذه المعلومات عبر السعي الجاد.

فالحصول على إحصائيات المشترين وفئات العقار التي يتوجهون لها يعد سهلاً، كون بعض الدوائر الرسمية تحتفظ بالعقود التي يتضح فيها كل شي. وفي مرحلة تسعير المشروع يمكن للمطور -كما فعلت بَوْن- جمع الأسعار بشكل مباشر عبر الاتصال وتوجيه الاستفسارات إلى أبرز الشركات المتواجدة في السوق، وعندها ستتوافر معلومات دقيقة بعروض بناء وبيع حقيقية من عدة شركات.

إلى جانب ذلك فإن شركة بَوْن تقوم بحفظ قائمة كاملة بأسماء الشركات العقارية والمشاريع التي تعمل عليها في السوق، وتخضع هذه القائمة للتحديث كلما استجد شيء في السوق العقارية.

ويضيف: “عندما قمت بعمل دراسة الجدوى لمشروع بَوْن الأول “الشارقة بارك سنتر”، قمت بالاتصال بحوالي 20 استشاري ممن يفتحون عادة عطاءات المباني، وسألت كلاً منهم عن آخر سعر عطاء افتتح للمباني، وبعد أن تلقيت ردودهم، لنقل كان معدل تكلفة القدم المربع حوالي 300 درهم، قمت فوراً بعملية حسابية بحيث ضربت سعر التكلفة للقدم المربع بنسبة 15 % واعتبرت الناتج سعر التكلفة، لأبقي هامش أمان في المبيعات لأي طارئ قد يقع في السوق أو الأسعار أو التكلفة. وإذا لم يطرأ أي تغيير على المتغيرات، فيمكننا بعد فترة مثلاً طرح تخفيضات أو ترويج، أو ترجمة هذا الهامش في خدمات إضافية تقدم لمستخدمي المشروع”.