من جدّ وجد

السعودية أم الإمارات

وعند سؤاله عن سبب تأسيس بَوْن في السوق الإماراتية على الرغم من أن المالك الأصلي الشيخ محمد الشعلان هو تاجر معروف في المملكة العربية السعودية التي يثور فيها اليوم القطاع العقاري، رد باش بأنهم قاموا بدراسة جدوى لإنشاء الشركة في السوق السعودية، واتضح لهم بشكل جلي أن العائد الاستثماري في السعودية ما يزال متدنياً حتى الآن.

وهنا يحب التفريق بين مفهومين مختلفين :العائد الاستثماري للمطور، والعائد الاستثماري للمالك. فهناك المطور الذي ينشئ المشروع ويبيع وحداته وينتهي منه خلال 3 سنوات، عندها يعتمد ربحه على حساب المبيعات وتكلفة البناء. أما العائد الاستثماري للمالك أو المستخدم فهو عائد على استثمار طويل الأجل والذي يقاس به نجاح السوق، بحيث كم تبلغ نسبة العائد الاستثماري السنوية إذا ما تم تأجير العقار من تكلفة إنشاء هذا العقار.

وعندما خرج طاقم تأسيس الشركة بنتائج دراسة السوق السعودية، تبين أن مستوى الإيجارات فيها أدنى بكثير من المستوى في الإمارات على الرغم من أن التكلفة تقريباً واحدة. أي أنه عند تطوير فيلا مثلاً ثم تأجيرها في السعودية سيكون العائد الاستثماري حوالي ربعه في الإمارات وتحديداً دبي.

وهكذا ففي السعودية الملاك لا يحققون عائداً استثمارياً يزيد عن 10 % وتحديداً في العقارات السكنية، بينما في العقارات التجارية يصل العائد إلى 15 %، مما يجعل الملاك غير قادرين على استرداد قيمة استثمارهم إلا بعد سنين طويلة.

أما في الإمارات فبعض الشقق التي كانت كلفتها مليون درهم (حوالي 272.3 ألف دولار تقريباً)، تؤجر سنوياً ب 150 ألف درهم (حوالي 40.84 ألف دولار تقريباً) على أقل تقدير، بحيث يكون العائد الاستثماري على 15 % سنوياً على الأقل، النسبة التي يراها باش مناسبة جداً لاسترداد قيمة الاستثمار في سنوات معروفة.

التشبع

أما السبب الثاني لتوجه بَوْن إلى سوق الإمارات هو التدفق النقدي والبشري المستمر عليها، والتسهيلات التمويلية التي تزداد يوماً بعد يوم سعياً من البنوك إلى تجنب خسارات التضخم عبر تشغيل الأموال وأخذ فائدة عليها بدلاً من حفظها كودائع.

من هنا يرى باش أن السوق الإماراتية ليست مقبلة على التشبع أبداً، والذكاء في الاستثمار العقاري يكمن في اختيار طبيعة المشروع التي تناسب السوق ومنطقة التطوير. يقول: “القضية هي كيف تختار المشروع!

فعندما عرضنا مشروعنا في معرض الشارقة العقاري لأول مرة مثلاً، كنا متأكدين أنه لو كانت لدينا الظروف القانونية التي تخولنا البيع، لبيع المشروع بالكامل، لحاجة الإمارة إلى مثل هذه المشاريع بالخدمات التي تقدمها وبأسعار مناسبة”.

بالإضافة لذلك فما تزال السوق تفتقر إلى عقارات متوسطي الدخل الذين يمثلون 70 % من مجتمع الإمارات، والسبب في عدم توجه المطورين لهذه الفئة حتى الآن برأيه هو أن هذا القطاع لا يعد بأرباح كبيرة خاصة في ظل ارتفاع تكلفة الأرض ومواد البناء، وإذا لم تنجح الشركات بالحصول على قطع الأراضي من الحكومة بأسعار رمزية كما يحصل مع المطورين الكبار، فستظل هناك ثغرة واضحة في سوق عقارات متوسطي الدخل.