الدفع المسبق لأي منتج أو خدمة يستحق تقديم حسم دائماً. فعندما تدفع لرحلة جوية أو غرفة فندقية سلفاً، تتوقع الحصول على سعر أرخص. كما أن الصفقات ما بين الشركات تشجع تقديم حسومات أكبر للشركات المستعدة لدفع المال سلفاً.

والسبب بسيط : الدفع المسبق يعني تدفقاً نقدياً إيجابياً، ويمكن أن يعادل نسبة مئوية كبيرة من أي صفقة.

ويمثل شراء العقارات على المخطط ذروة خطة الدفع المسبق ويأتي معه حسم مثل جميع أمثاله. وسبب تقديم الحسم يتفرع إلى شقين. الأول، هو استفادة المطور الذي يبيع العقارات من التدفق النقدي الإيجابي. وفي بعض الحالات يمكن أن يتم بيع عقارات تكفي لتمويل مشروع البناء بشكل كامل.

وثانياً، توجد خطورة متضمنة بالنسبة للشاري، وهي تدخل ضمن السعر.

وفي الأيام الأولى للازدهار العقاري في دبي، عندما تم السماح لغير الإماراتيين بشراء العقارات للمرة الأولى، كان ذلك وقت خطورة شديدة. ولم يتم تغيير النظام القانوني قبل قيام المطورين ببيع وثائق الملكية.

أستطيع أن أتذكر حصول كل الناس على عقود ولكنها لم تكن سوى خربشات على غلاف علبة سجائر تتعهد لحاملها بأنه سيمتلك عقاراً محدداً عندما يسمح له القانون بذلك.

وقطع صاحب السمو الشيخ محمد، الذي كان ولي عهد دبي في ذلك الحين، وعداً بتغيير القانون، وبالنسبة للمستثمرين الأوائل - الذين يشترون من المطورين الحكوميين عادةً - كان ذلك الوعد كافياً جداً.

وكان المستثمرون الأوائل هؤلاء على حق. فقد جازفوا وحققوا أرباحاً طائلة. فالفيلا التي كانت تباع مقابل 1.5 مليون دولار عندما تم الإعلان عن مشروع جزيرة النخلة للمرة الأولى يتم الترويج لها الآن بسعر يقارب 15 مليون دولار.

وربح المطورون أيضًا. فشركة نخيل التي تملكها حكومة دبي تم تمويلها بالكامل تقريباً من بيع عقارات جزيرة النخلة الأولى من المخطط. وأيضاً طبقت إعمار، المملوكة جزئياً من قبل حكومة دبي، الحيلة نفسها مع مشاريع الامتلاك الحر للمغتربين الأولى في المدينة : إماريتس هيلز وإماريتس ليكس.

وبالتقدم بمقدار ست سنوات، حيث تم تضييق القانون إلى حد كبير فيما يتعلق بالملكية الأجنبية، ظهرت مخاطر جديدة في سوق البيع من المخطط.

وظهرت طبقات كثيرة من الشركات. فالمطورون من أمثال نخيل وإعمار ترقوا ليصبحوا مطورين رئيسيين. وأصبح بعض المطورين الصغار عمالقة عن جدارة، فهم يشترون الأراضي من المطورين الرئيسيين ليبنوا عليها ناطحات سحاب أو مجمعات فلل.

ويستطيع المستثمرون أو مشترو المنازل الخاصة الشراء إما من المطورين الرئيسيين أو من المطورين الثانويين أو السماسرة العقاريين الذين يبيعون ويشترون حقوق الملكية بالطريقة ذاتها التي يبيع بها التجار ملكية حبات البن على أن يتم تسليمها في المستقبل.

وتضع الأغلبية الكبرى من المتوقعين هدف أن تجد نفسها تحمل مفاتيح منزل نصب أعينها بمقدار ما يضع التجار هدف امتلاك أطنان من حبات البن. فهم يبيعون ويشترون الأوراق وليس العقارات.  

ومما عزز تلك المنازل أو الأوراق هو دفع قيمة العقارات قبل تكلفة بناءها، واستعداد الناس لدفع أسعار أعلى دائماً مقابلها. ولكن تلك المؤسسات تعرضت للهجوم من عدة جبهات.

وحسب بحث من شركة الاستشارات العالمية "إي سي هاريس"، ارتفعت تكاليف البناء بنسبة تعادل ضعف نسبة التضخم في 2007، أي بنسبة 20%. وارتفع سعر حديد التسليح بنسبة 46% وسعر حديد الإنشاءات بنسبة 38%، بينما أنهت أسعار الإسمنت العام بارتفاع بنسبة 30%.

واستمرت أسعار الحديد بالارتفاع في الإمارات، فقد ارتفعت بنسبة 35% منذ بداية العام. وهناك نقص في الكثير من المواد الأولية المستخدمة في البناء، مما تسبب بتأخيرات مكلفة في المشاريع.

كما ترتفع تكاليف العمال بسبب التضخم والتنافس على العمال. فعملات الخليج المرتبطة بالدولار الأمريكي تتدهور، والروبية الهندية واليورو والجنيه الإسترليني تقوى جميعها وتجعل من دول الخليج مكاناً أقل جاذبية للعمل بالنسبة لمواطني الدول التي تقدم كل العمال لصناعة البناء عادةً.

وأصبح المال أكثر غلاءً أيضًا بعد أزمة الدين العالمية. وعملت المصارف المركزية على امتداد الخليج على تخفيض النسب الأساسية تماشياً مع تخفيضات الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، ولكن لم يتم تقديم تلك النسب للشركات حيث تتجنب المصارف تقديم القروض الخطرة.

وبيع السندات - وهو في الواقع اقتراض من القطاع الخاص والأشخاص الأثرياء - أصبح شائعاً في تمويل المشاريع. إلا أن الثقة تضعف وستكون تلك السندات بحاجة لتقديم نسب عائدات مضمونة أعلى لكي تجذب المشترين. ومرة ثانية أصبح المال أكثر غلاءً بالنسبة للمطورين.

ولكن القنبلة الخارقة للتحصينات التي يمكنها نسف أسس سوق البيع من المخطط هي ثقة المستهلك. ولغاية الشهر الماضي، كان المستثمرون غير قلقين حيال حيازة حقوق ملكية عقار سيتم بناؤه في المستقبل. وكان المعروض قليلاً والطلب مرتفعاً، وبدا أن أسعار العقارات ستواصل الارتفاع للأبد.

ولكن توجد الآن روايات تشير إلى أن العقارات لن تبنى. وروايات أن المطورين يفضلون تعويض الأشخاص الذين يحملون حقوق الملكية على بناء العقارات التي اشتروها.

وكان مشروع داماك العقارية "بالم سبرينجز" المشروع الملغى الأول الذي يتم الكشف عنه. ووصل تأثير هذا الخبر إلى أماكن بعيدة كلندن، حيث هدد المستثمرون بمقاضاة المطور العقاري في حال لم يبني العقارات التي دفعوا ثمنها.

وكان من المفترض أن يتم إنجاز بالم سبرينجز في نهاية العام الماضي ولكن داماك أجلت بناء المنازل وفي النهاية ألغته تماماً في مارس/آذار. وعرضت إعادة شراء حقوق ملكية العقارات مقابل زيادة 6% سنوياً لكل سنة منذ قيام المستثمرين بالشراء.

وبهذا ستتم إعادة شراء الاستثمار الذي كان بقيمة مليون دولار عندما تم إطلاق المشروع قبل خمس سنوات بسعر 1.33 مليون دولار فقط - أي بالكاد الأرباح التي كانت تقدمها بقية سوق العقارات المزدهر في دبي خلال تلك الفترة.

وادعت داماك أن الإلغاء كان بسبب تغييرات تخطيطية فرضت عليها من قبل نخيل، المطور الرئيس لنخلة جبل علي التي كان من المقرر أن يتم بناء بالم سبرينجز عليها، إلا أن نخيل أنكرت مسؤوليتها.

ومن المحتمل أن تكون داماك قد وقعت في فخ الأسهم السلبية بحيث لم تعد العائدات التي جمعتها من بيع مشروع بالم سبرينجز على المخطط كافية لبناء المشروع بشكل مربح.

وبعد خمس سنوات من إطلاق بالم سبرينجز، أصبحت إعادة شراء حقوق الملكية بزيادة 33% عن السعر الذي باعوا به للناس أرخص من بناء العقارات.

واكتشفت صحيفة "إماريتس بزنيس" الإماراتية مطورَين عقارييَن آخرَين يدعيان أنهما يمران بوضع مشابه. فقد تم إما إيقاف كل من "العريفي مارينا" في دبي مارينا و "برج إيه 1" في جنوبي قرية جميرا أو إلغاؤهما، حسب الصحيفة، بالرغم من عدم اتخاذ المطورَين المسؤولَين عن المشروعين قرارهما حول إذا ما كانا سيعيدان شراء الحقوق أو سيتابعان بناء ما قد تكون أبراجاً خاسرة.

وإذا أصبحت إعادة الشراء شائعة، من الممكن أن تتم إزالة المليارات من قيمة حقوق الملكية بين ليلة وضحاها. وسيواجه المالكون خيار مريع : البيع مع نسبة حسم للمطور - ربما أقل بـ 30% من قيم يومنا هذا - أو الضغط من أجل إنجاز المشروع، الأمر الذي قد يعمل على إفلاس المطور وترك المالك صفر اليدين.

ولم تظهِر التكاليف المرتفعة التي تلحق بصناعات البناء والتطوير العقاري أي علامات بأنها ستنخفض. ويمكن أن يكون صمام الفرج الوحيد هو التباطؤ الاقتصادي الحاد، والذي من الممكن أن يكون احتمال تسببه بإفلاس المطورين الأضعف مثل التضخم المرتفع.

ولذلك تتزايد الخطورة بينما تنكمش الأرباح المتوقعة من شراء العقارات من المخطط. وتزول جاذبية الدفع المسبق بالنسبة للشارين ويصبح مهم أكثر من أي وقت مضى لبقاء البائعين.

ومن الممكن أن تكون الأيام التي كان يتم فيها بيع المشاريع التي تبلغ قيمتها عدة مليارات من المخطط بعد عدة ساعات من إطلاقها قد ولت. توقعوا أن يبدي المشترون مقداراً أكبر بكثير من الحذر في المستقبل.

روب كوردر هو مدير التحرير في مجموعة آي تي بي للنشر.